تسلم مستأجرون للوحدات السكنية داخل مدينة أبوظبي اخطارات من ملاك البنايات السكنية التي يقيمون فيها بزيادة القيمة الإيجارية السنوية لوحداتهم السكنية بنسب وصلت إلى 100%. وقال مستأجرون إن العديد من الملاك وشركات إدارة العقارات استغلت قرار المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي الصادر في العاشر من نوفمبر الماضي والذي ألغى تمديد عقود الإيجار وألغى القرار الذي كان يحدد الزيادة ب 5% كحد أقصى. ونص قرار المجلس الأخير على أن يكون تقدير قيمة الايجارات وفق إرادة المتعاقدين وقواعد العرض والطلب السارية في السوق العقاري. وطالب خبراء وقانونيون المستأجرين المتضررين بضرورة اللجوء للتحكيم من قبل الجهات المختصة مثل لجنة فض المنازعات الإيجارية والقضاء. ارتفاعات كبيرة وأكد المستأجرون فرض زيادات جديدة على الايجارات بنسب كبيرة وغير معقولة ولا تتناسب مع دخول المستأجرين، خاصة وأن القرار لم يتضمن آلية تحدد نسب الزيادة في الإيجارات في حالة وجودها خاصة في الأماكن التي تشهد طلبا كبيرا من المستأجرين وعرضا محدودا من الوحدات السكنية مثل مناطق الخالدية أو النادي السياحي. وأشار المستأجرون إلى أن إيجارات وحداتهم السكنية وجميعها من المباني القديمة تتقارب حاليا مع إيجارات المساكن الجديدة بعد أن دفعوا نسبة الزيادة 5% على مدار السنوات الخمس الماضية أي بنحو 25% من قيمة الإيجار القديم، مؤكدين على أن السوق العقاري في أبوظبي لا يشهد عرضا مقبولا من غالبية المستأجرين حيث إن العرض المتوفر حاليا هو الوحدات السكنية الجديدة التي تقع في أماكن راقية وذات إيجارات مرتفعة لا تستطيع ميزانياتهم السنوية تحملها. وقال المستأجرون إنهم يعيشون في حيرة كبيرة بسبب إخطارات الملاك وشركات إدارة العقارات، ولا يعرفون الإجراءات الواجب اتخاذها في حالة رفضهم الزيادة غير المنطقية التي يطالب بها الملاك وشركات إدارة العقارات خاصة وأن الإخطارات نصت على أنه في حالة عدم موافقة المستأجر على القيمة الإيجارية الجديدة فعليه أن ينهي إجراءات سكنه وتسليم المالك براءة ذمة من شركة أبوظبي للتوزيع(الكهرباء والماء). إلغاء إلزامية الزيادة ومن جانبهم أكد خبراء قانونيون على أنه من حق المستأجرين رفض الزيادة الإيجارية المغالى فيها التي يطالب بها العديد من الملاك وشركات إدارة العقارات مشيرين إلى أن قراءة متأنية لروح قرار المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي بإلغاء تمديد عقود الإيجار ونسبة الزيادة السنوية 5% ، تشير إلى أن الهدف منه هو إلغاء إلزامية الزيادة حيث إن المستأجر كان ملزما بدفع هذه الزيادة سواء طلبها المالك أو لم يطلبها. ووفقاً لأولئك الخبراء فإن هذه النسبة كانت قائمة بسبب خلل في السوق العقاري حيث كان المعروض أقل من المطلوب بشكل كبير خلال السنوات السابقة، أي أن هذه الزيادة كانت مفروضة لمواجهة وضع طاريء كان يشكل ضغطا على المستأجرين والقطاع العقاري، أما الان وفي حالة توفر المعروض إلى حد كبير، ودخول السوق لمرحلة الاستقرار فإن تحديد نسبة الزيادة السنوية لم يعد لازما. اللجوء للتحكيم ودعا الخبراء المستأجرين إلى تقديم شكاوى إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية في حالة إصرار الملاك على رفض استلام القيمة الإيجارية الحالية. وقالوا: هناك حالات قد تتطلب زيادة في القيمة الإيجارية بسبب موقعها أو تدني قيمتها الإيجارية بالمقارنة بالوحدات الجديدة لكن هذه الزيادة لاينبغي أن تزيد عن 5% ، وعلى المستأجرين أن يرسلوا رسائل موثقة للملاك برفضهم للزيادات غير المنطقية ، وأن يدفعوا القيمة الإيجارية ويخطروا لجنة المنازعات الإيجارية لذلك والانتظار لرأي القضاة. العقاريون يردون وفي ذات السياق أكد خبراء عقاريون ومسؤولو مكاتب عقارية وجود حالات فردية وليست جماعية لملاك بطلبات لزيادة إيجارات بناياتهم السكنية بنسب تصل إلى 100%، وأكدوا أن السبب في ذلك غياب آلية تطبيق قرار إلغاء الزيادة حيث كان من المتوقع حدوث هذه المطالبات خاصة مع تأكيد ملاك بأن إيجارات بناياتهم السكنية مازالت منخفضة جدا مقارنة بأسعار السوق. ويرى عاملون في القطاع العقاري أن الزيادة المعقولة هي 10% بالنسبة للأحياء الواقعة داخل مدينة أبوظبي في حين أن المناطق الواقعة خارج المدينة لا ينبغي أن تفرض عليها زيادات بحسب رأيهم. حالات فردية وقال عبد الرحمن الشيباني رئيس مجلس إدارة شركة منابع العقارية في أبوظبي" هناك حالات فردية من ملاك لمستأجرين برفع القيمة الإيجارية لوحداتهم بنسب تتراوح بين 50% و100% خاصة في أماكن الكثافة السكنية العالية مثل مناطق الخالدية والنادي السياحي ، وبكل تأكيد لاتوجد حالات طرد جماعي من البنايات السكنية أو مطالبات لسكان بناية واحدة بزيادة القيمة الايجارية. ويرفض الشيباني مطالبات الملاك بزيادات غير منطقية مشيرا إلى أن الزيادة المتوقعة لحالات خاصة في أبوظبي ينبغي أن لا تزيد عن 10% مشيرا إلى أن نسبة الزيادة الإيجارية 5% التي تم إقرارها منذ 5 سنوات رفعت الإيجارات القديمة وجعلتها مقاربة جدا للإيجارات الجديدة، وأصبح الفارق بين الجديد والقديم نحو عشرة آلاف درهم أو خمسة عشر ألف درهم، وبالتالي أصبحت إيجارات المباني القديمة اليوم منطقية وعادلة خاصة إذا أخذنا في الاعتبار حالة الصيانة فيها إضافة إلى تقادم المبني وضعف خدماته بشكل عام. جدلية الزيادة ويرى مبارك العامري الخبير العقاري ضرورة النظر في قرار المجلس التنفيذي بإلغاء تمديد عقود الإيجار ونسبة الزيادة السنوية 5% . وأوضح أنه كان من المتوقع فور صدور القرار أن يتحرك ملاك البنايات القديمة خاصة البنايات التي تقع في مناطق مأهولة بالسكان بطلب زيادات كبيرة في الإيجار حيث إنهم يعتقدون أن الزيادة التي حصلوا عليها خلال السنوات الخمس الماضية لم تكن كافية خاصة وأن ملاك بنايات مجاورة لبناياتهم السكنية أجروا وحداتهم السكنية بأضعاف إيجار وحداتهم ، كما يعتقدون أن القيمة الحالية لإيجار وحداتهم بعد إضافة نسبة الزيادة عليها ليست كافية وهي أقل كثيرا عن السوق. ويضيف: هنالك خلل في عمليات توثيق العقود في بلدية أبوظبي وينبغي أن يكون للبلدية دور في مضمون العقود وليس ختمها فقط، كما لابد أن تتضمن العقود آليات وشروطا تتناول القيمة الإيجارية ومستويات زيادتها والاستفادة من قانون الإيجارات القديم. وأضاف: بالتأكيد مع غياب هذه الآلية فسوف تنتشر ظاهرة إخطارات الملاك بالزيادات غير المنطقية للإيجارات. مشكلات الوحدات القديمة تتفاقم يؤكد الخبراء أن مشكلات المستأجرين في الوحدات القديمة ستتزايد خلال الأيام المقبلة مما يتطلب إيجاد حلول عاجلة. ومن المتوقع أن يضطر مستأجرون كثيرون إلى تغيير مساكنهم داخل المدينة والتعاقد على وحدات سكنية في ضواحي أبوظبي وذلك في حالة إصرار الملاك على رفع الإيجارات، وبلا شك فإن ذلك سيؤدي إلى ضرر كبير بالمستأجرين، وينبغي أن تتدخل الحكومة وتحديد هامش زيادة في مناطق معينة ، علما بأن النسبة المعقولة لأية زيادة جديدة في القيمة الإيجارية في غالبية مناطق مدينة أبوظبي وبصفة خاصة في مناطق الكثافة السكانية العالية والمباني القديمة لا تزيد في أحسن الأحوال عن 10%. ويشير المراقبون أن العرض المتوفر حاليا في السوق كبير لكنه لا ينال اهتمام غالبية المستأجرين حيث إن إيجاراته مازالت مرتفعة كما أنه يقع في مناطق راقية مثل جزيرة الريم ، وبالتالي يصعب على رب أسرة يعول خمسة أفراد أن ينتقل من وحدته السكنية القديمة التي تضم ثلاث غرف بقيمة إيجارية 70 ألف درهم إلى وحدة سكنية في جزيرة الريم بهذه القيمة الإيجارية لأن إيجار وحدة غرفتين وصالة في جزيرة الريم تتراوح بين 95 ألف إلى 130 ألف درهم علما بأن مساحة وحدات الأبراج أصغر من وحدات المباني القديمة. معدل الايجارات حالياً يتراوح إيجار الوحدة السكنية الجديدة المكونة من غرفتين وصالة حالياً في أبوظبي تتراوح بين 75 ألف درهم و80 ألف درهم وإيجارات الوحدات السكنية المماثلة في المباني القديمة تصل إلى 65 أو 64 ألف درهم لأن الوحدة القديمة التي كانت مؤجرة بقيمة خمسين ألف درهم عام 2008 قبل إقرار نسبة الزيادة السنوية أصبحت قيمتها الإيجارية اليوم 63 ألفا و750 درهما. توازن نسبي بين العرض والطلب شهدت الفترة ما بين2008 و2013 تحولات كبيرة في جانبي العرض والطلب، ففي حين تفوق الطلب على العرض في عامي 2008 و2009 بسبب ندرة المعروض وتراجع عدد الوحدات الجديدة، انقلب الأمر مرة أخرى في عامي 2011 و2012 حيث تفوق العرض على الطلب بعد أن أنجزت العديد من الشركات مشروعات جديدة ضخمة تضمنت آلاف الوحدات. ويتفق الكثير من الخبراء على أن السوق العقاري في أبوظبي يعيش حالياً توازناً نسبياً بين العرض والطلب. ويشهد السوق زخماً كبيراً، وسط طلب وعرض متزايدين في نفس الوقت مع ارتفاع في إيجارات الاستوديو والغرفة والسكن الفاخر. وبالرغم من دخول العديد من الأبراج الفاخرة إلى السوق خلال العامين الماضيين يستبعد المراقبون حدوث كساد في سوق إسكان الأبراج الشاهقة، حيث إن فئة النخبة من كبار الموظفين الوافدين تتزايد في أبوظبي، كما أن هناك مواطنين كثيرين يفضلون السكن في هذه الأبراج بسبب كفاءة تصميماتها الخارجية والداخلية، إضافة إلى إطلالتها على الخليج أو تزويدها بخدمات وتسهيلات عديدة. ومن المتوقع أن يشهد القطاع العقاري في أبوظبي مزيداً من الانتعاش خلال الفترة المقبلة، حيث تنفذ العديد من المشاريع الضخمة في قطاعات النفط والسياحة والإنشاءات وغيرها من القطاعات. والمؤكد أن المشروعات الجديدة ستزيد الطلب على العمالة وبالتالي ترفع الطلب على الشقق والوحدات السكنية. ومن المتوقع أن ينمو قطاع الإنشاءات 4% في ظل إطلاق مشاريع جديدة للبنية التحتية ومشاريع سكنية وتجارية وسياحية متنوعة. وسيكون قطاع المقاولات والعقارات أكبر المستفيدين من السيولة الجديدة التي ستساعد وتسهم في رفع مستوى الانتعاش الاقتصادي. أبوظبي البيان
