فاجأ المصرف المركزي السوق العقاري والبنوك بالحدود الجديدة لنسبة التمويل العقاري مقابل قيمة العقار والتي حددها تعميم المصرف المركزي الأخير ب 70% من قيمة المنزل الأول للمواطنين و60% من قيمة المنزل الثاني والمنازل اللاحقة للمواطنين و50% للمنزل الأول للأجانب و40% للمنزل الثاني والمنازل اللاحقة للأجانب . ومثلت هذه القرارات صدمة سواء على صعيد السوق العقاري أو البنوك لتأثيراتها المتوقفة على سوق التملك الحر لناحية الحد من الحراك الذي بدأ في القطاع العقاري . وقال مصرفيون إن "المصرف المركزي أراد من هذه الخطوة تحجيم عمليات الاستثمار في سوق التملك الحر مع بدء الحراك والنشاط في القطاع العقاري بما يحول دون حدوث فقاعة عقارية تؤدي إلى مزيد من الديون المتعثرة مستقبلاً، ولكن الأسعار حاليا مغرية للشراء ويوجد العديد من الراغبين في شراء الوحدات السكنية سواء للتملك أو للاستثمار وإن هذه الحدود الجديدة ستقصر التمويل على فئة محدودة من الأفراد" . وأفاد عقاريون في السوق المحلي أن قرار المصرف المركزي في تحديد السقف الأعلى للتمويل والإقراض العقاري للمواطنين والأجانب سيشكل عقبة وتحدياً جديداً في وجه طابع التحسن والنمو الذي اتخذه القطاع خلال الفترة الماضية منذ منتصف العام ،2011 وسيعيد شبح التخوف من تنامي العرض مقابل الطلب . وأوضحت مصادر "الخليج"، أن قرار المركزي والتوقيت الذي يصدر فيه سيئان للغاية، وسيصيب عصب العقار بالكثير من الآثار في الوقت الذي يحتاج فيه إلى المزيد من المبادرات والتوجهات لدعم طريق النمو والتعافي على الرغم من غياب التمويل نفسه عنه القطاع . وأشارت المصادر إلى أن التعافي الذي شهده السوق العقاري في الفترة الماضية يعود في أغلبيته إلى أن الصفقات والتصرفات التي سجلت في السوق نفذت من خلال اموال وسيولة ذاتية لدى المشترين الأفراد والقليل القليل منها من خلال التمويل، لذلك لم يعد يلعب التمويل لغاية الآن دوراً في معادلة العقار إلا بشكل ضئيل جدت . أضاف المصرفيون أن "الحدود الجديدة ستنعكس سلباً على نشاط البنوك اللافت في الفترة الأخيرة في منح التمويلات العقارية، مؤكدين أن الحدود التي قام المركزي بإقرارها مرتفعة جداً، متسائلين: من يستطيع دفع 50% من قيمة وحدة سكنية جديدة او فيلا يريد تملكها؟" . وأشاروا إلى أن المركزي قد يكون صائبا في قراره بشأن المنزل الثاني أو المنازل اللاحقة لأن هذه المنازل في معظمها تكون بهدف الاستثمار أما في ما يخص المنزل الأول فيجب على المركزي إعادة النظر في نسبة التمويل، حيث إنه في الأغلب يستهدف الأفراد من شراء هذا المسكن إلى التملك والاستقرار فيه . وشهدت التمويلات العقارية للتملك الحر نمواً كبيراً قدره العديد من الخبراء بنحو 20% للعام 2012 مقارنة مع العام 2011 السابق مع تحسن شهية الأفراد لتملك الوحدات سواء للسكن أو الاستثمار إضافة إلى دخول العديد من البنوك في منافسة التمويلات العقارية للفوز بحصة من الكعكة لزيادة عوائدها في ظل حالة الحراك الذي يشهده القطاع . تأثير سلبي في نشاط وعوائد البنوك يقول مصرفي إن الحدود الجديدة للتمويل العقاري ستؤثر بشكل كبير في عوائد البنوك التي بدأت تتوسع في التمويل العقاري مع حالة النشاط التي بدأ السوق يشهدها من بداية العام الجاري مؤكداً أن البنوك ستبحث عن منافذ جديدة لنمو أرباحها بعد تنفيذ قرار المصرف المركزي الذي سيضر بأرباح البنوك وعوائدها مؤكداً أنه من الصعب جداً أن يوفر الوافد نسبة 50% من ثمن العقار أو حتى المواطن لن يقدر توفير 30% من ثمن المنزل فإذا قلنا مثلاً إن ثمن المنزل في حدود 3 مليون درهم فإن على المواطن توفير 900 ألف درهم والأجنبي توفير 5 .1 مليون درهم . ولفت إلى أن التمويل العقاري سيقتصر فقط على فئة معينة والتي بمقدورها أن تدفع النسبة الجديدة التي حددها المصرف المركزي في تعميمه الأخير وذلك بعد أن كانت العديد من البنوك تمول لغاية 90% أو أكثر من قيمة العقار . ضرورة تخفيض نسبة تمويل المسكن الأول دعا مصرفيون المصرف المركزي إلى إعادة النظر في حدود نسبة تمويل المسكن الأول سواء للمواطنين أو للأجانب مؤكدين أنه من خلال تجربة البنوك في التمويل العقاري نستطيع أن نجزم أن المنزل الأول يكون بهدف المسكن وليس بهدف الاستثمار حيث غالباً يكون المنزل الثاني أو المنازل اللاحقة بهدف الاستثمار والبيع وبذلك فإننا نرى أن وجهة نظر المركزي في ما يخص المنزل الثاني مقبولة، أما في ما يخص الأول فهى تحتاج إلى إعادة نظر بحث تصبح 90% للمواطن و85% للأجانب . وقالوا إن المركزي يجب أن يأخذ في الاعتبار العوائد التي تدرها البنوك من التمويلات العقارية خاصة مع بداية نهوض هذا القطاع الحيوي مؤكدين أن العقارات بأسعارها الحالية تعتبر أكثر من مغرية وأن العقار يظل مرهوناً للبنك لحين الانتهاء من سداد كامل الأقساط وإذا تعثر المقترض فإن البنك لن يجد صعوبة في بيع هذا المنزل بسعر جيد في ظل الارتفاع التدريجي للأسعار . تخوف من تراجع أسعار المنازل أبدى مصرفيون تخوفهم من تراجع أسعار المنازل التي تم تمويلها حديثاً إثر القرار الأخير للمصرف المركزي والذي سيدفع إلى نمو مستويات العرض عن الطلب نتيجة تراجع تمويل الوحدات لعدم قدرة شريحة كبيرة على توفير الدفعة الأولى من ثمن المسكن مؤكدين أن هذا التراجع سيؤثر سلباً في البنوك إذا تعثر العميل عن السداد لأن البنك سيقوم ببيع المنزل بأسعار أقل من من قيمة سعره الأصلي . وأوضح مصرفيون أن هذه القرارات ستؤثر بشكل مباشر في وحدات التملك الحر وستدفع إلى تراجع سريع في الطلب عليها . هشام القاسم: تجاوز المعايير العالمية أوضح هشام القاسم، الرئيس التنفيذي لمؤسسة دبي القعارية، أن قرار المصرف المركزي في تحديد سقف نسب التمويل العقاري للمواطنين والأجانب سينعكس بشكل سلبي على السوق العقاري المحلي عامة والأفراد العاملين في القطاع خاصة المستفيد النهائي . وأشار القاسم إلى أن آليات تطبيق هذا القرار ليست في مصلحة القطاع بتاتا، وسيؤثر في ديناميكية العقار في الوقت الراهن والفترة المقبلة بعد أن حقق مراحلة مهمة من النمو والتحسن الإيجابي والواقعي، حيث سيعكس قرار المصرف المركزي هذا الاتجاه ويحد من نسب النمو المتوقعة . وبين رئيس مؤسسة دبي العقارية أن قرار المصرف المركزي تجاوز المعايير العالمية للعمل المصرفي، حيث لا وجود في أي من الأسواق العالمية آليات وقرارت تسمح للمصارف المركزية فيها تحديد سقف الإقراض السكني . ولفت إلى أن هناك العديد من الآليات والسبل التي يمكن من خلالها ضبط وتقنين عملية الإقراض والتمويل السكني من دون تحديد نسبة سقف الإقراض، مثل الاعتماد على المدخول الشهري للشخص وقدرته على الوفاء بالتزاماته وسداد الدفعات الشهرية . كما أوضح القاسم أنه ليس من المنطق تحديد المدة الزمنية للقرض العقاري ب25 سنة مقابل 40% تمويل البيت الثاني للأحنبي الذي سيسدد 60% نقدا، وهل يستهان بهذه القيمة قدرة المشتري على سدادها . إذاً لا بد من إعادة دراسة مدة التمويل وتقليصها إلى أكثر من النصف . قال خالد بن كلبان، العضو المنتدب وكبير المسؤولين التنفيذيين في شركة دبي للاستثمار: "لا نستطيع في الوقت الراهن أن نحدد ونفهم تداعيات وآثار قرار المصرف المركزوي الإمارتي بتحديد وتقنين نسب الإقراض العقاري للمواطنين والأجانب، وهل سيكون في مصلحة السوق أم سينعكس سلباً عليه، والجواب عن هذا السؤال هو الوقت" . وأضاف ابن كلبان أن قرارات المصرف المركزي لا تصدر بطريقة عشوائية، وبالتأكيد تمت دراسة هذا القرار قبل الإعلان عنه ومناقشته مع مختلف الأطراف المعنية وخاصة البنوك، ولكن يجب إعادة النظر بهذا القرار بطريقة أكثر شمولية . وأوضح أن السوق العقاري المحلي شهد تحسناً في الفترة الماضية وتحديداً منذ بداية العام ،2012 وأن هذا التحسن لم يرتبط بتوفر تسهيلات التمويل والقراض العقاري للمشترين، وانما اعتمد على سيولة الأفراد والمستثمرين بالدرجة الأولى وقليلة هي الصفقات التي نجحت تحت مظلة التمويل . وأشار العضو المنتدب وكبير المسؤولين التنفيذيين في شركة دبي للاستثمار إلى أن الكثير من المستثمرين توجهوا للاستثمار في السوق العقاري لاكتمال قناعاتهم بأنه الملاذ الآمن والوحيد للاسمتثمار فقي الفترة الراهنة بعكس سوق الأسهم الذي يشهد وضعاً غير مستقر أو الودائع التي لا تحقق عوائد مرضية . قال أحمد المطروشي، رئيس جمعية دبي العقارية: "يمثل التمويل والإقراض أهمية كبيرة بين أطراف العمل في القطاع العقاري، وإن توفير التسهيلات الائتمانية للأفراد المشترين والمستثمرين يدعم الاتجاه الإيجابي الذي ركبه خلال الفترة الماضية تحت عنوان النمو والازدهار الواقعي والتدريجي" . وأوضح المطروشي: "تختلف وجهات النظر بشأن تحديد وتقنين نسب الإقراض العقاري بين طرف وآخر، ولكن برأيي أراه مهماً لمواجهة الممارسات الخطأ في القطاع المصرفي، ولكن نجد في تحديد نسبة 70% كحد أقصى للتمويل مقابل 30% نسبة عادلة جداً" . يقول عامر العمر سالم المنصوري رئيس مجموعة المنصوري ثري بي: "يقوم المصرف المركزي بدور مهم في ضبط الامور المالية بالدولة، وهو الأكثر اطلاعاً على الشأن الاقتصادي والمالي، وأرى أن المصرف اتخذ مثل هذا الإجراء لوضع مزيد من الضوابط على المصارف والبنوك بما يخص التمويل العقاري" . وأضاف المنصوري: "ولكن ما نراه اليوم أن القطاع العقاري أحوج ما يكون إلى توفير السيولة اللازمة من أجل إخراجه من حالة الاستقرار التي يشهدها إلى حالة الانتعاش التي نطمح إليها ولا يمكن للانتعاش أن يحدث دون ضخ السيولة في القطاع العقاري من خلال قروض أو تمويلات سواء للشركات أو الأفراد من المستثمرين ورجال الأعمال والراغبين بالإقامة بالدولة . ومنذ الأزمة المالية العالمية وانعكاسات تأثيرها في الدولة فقد اتخذت البنوك العديد من الإجراءات المتشددة التي أثرت في السوق العقاري وخفضت من عمليات شراء الوحدات العقارية بشكل كبير مما انعكس سلباً على شركات التطوير أو شركات الاستثمار العقاري . وأرى أن النسبة التي سيلتزم بدفعها الفرد سواء المواطن الوافد من قيمة الوحدة العقارية تعد كبيرة ولن يقدر عليها إلا البعض من ذوي الدخل المرتفع، مما سينعكس سلبا على مبيعات الوحدات العقارية، وأرى أن على الشركات العقارية أن تقوم بدور مهم في تنشيط مبيعات وحداتها السكنية من خلال العروض التي طرحت سابقا من خلال التأجير بغرض البيع والذي لقي إقبالاً كبيراً من البعض" . واختتم المنصوري حديثه بالقول: "إن القطاع العقاري بحاجة إلى مزيد من التسهيلات التمويلية من أجل انعاشه ودفع عجلة النمو به، وأرى أن أي تعقيدات في موضوع التمويل أو الإقراض ستنعكس سلباً على هذا القطاع الحيوي وستجنب الأفراد التفكير في شراء وحدات سكنية لهم خلال الفترة المقبلة أو يجعل من هذا الأمر حلماً يراودهم إلى حين تعديل الضوابط المتعلقة بهذا الشأن" . عتيبة العتيبة: الضوابط تصعب الأمور على المستثمرين يقول عتيبة العتيبة رئيس مجلس إدارة مشاريع العتيبة: "أرى أن هذه الخطوة قد كانت جيدة قبل سنوات عندما شهدنا نشاطا عقارياً كبيراً واطلاقاً لمشاريع متنوعة، حيث كانت كفيلة حينها بالحد من المضاربات في السوق العقاري وما تسببته هذه المضاربات من إشكاليات" . ويضيف العتيبة: "ولكنني أرى أن ضوابط المصرف المركزي وفي هذا الوقت قد يصعب الأمور على المستثمرين بما يخص شراء وتملك الوحدات العقارية والسكنية خاصة أن الدفعة الأولى تعتبر كبيرة، كما أن أي شخص يريد شراء وحدة عقارية خارج الدولة قد لا يحتاج لدفع 30-50% دفعة أولى من قيمة العقار، وعليه فإن تطبيق هذا الأمر بالدولة سيجعل فئة محدودة القادرة على شراء العقار، وأرى أن هذا ليس وقته الآن . عمير الظاهري: عزوف عن الاستثمار العقاري يقول عمير الظاهري رئيس مجلس إدارة شركة مدائن العقارية: "إن القطاع العقاري أحوج ما يكون إلى توفير السيولة والتمويل وبنسب مغرية من أجل استعادة نشاطه وفاعليته، كما كان عليه الأمر بالسابق، ولكن وضع ضوابط وبنسبة تتراوح بين 30-50% على المواطنين والوافدين سيجعل أغلبية كبيرة من المستثمرين تعزف عن الاستثمار العقاري إلا في حال قامت شركات التطوير العقاري بطرح عروض شراء مناسبة من خلال التملك عبر الاستئجار وغيرها" . وأضاف الظاهري: "إن القطاع العقاري بحاجة إلى السيولة وتوفير التمويل ضمن ضوابط معقولة ومقبولة، أما النسبة التي حددها المصرف المركزي مؤخراً سيكون لها انعكاساتها خلال الفترة المقبلة" . خبراء ومصارف أجنبية: انعكاسات سلبية على الإقراض قال خبراء مصارف أجنبية إن قرار المصرف المركزي المتعلق بخفض الحد الأقصى للقروض العقارية للوافدين إلى 50% من قيمة العقار سيكون له انعكاساته السلبية على القطاع وعلى نشاط الإقراض بصفة عامة . وأوضح أحد الخبراء المصرفيين بقوله إن الحد الأقصى للقروض العقارية من قيمة العقار في الغرب تذبذب صعوداً وهبوطاً وبحدة على مدى العشرين عاما الماضية، ووصل إلى مستويات فاقت 100% في بعض الأحيان، وهذا بالطبع غير قابل للاستدامة . لكنه قال إن نسبة 50% في الوقت نفسه من قيمة العقار تعد متحفظة جداً وإلى حد بعيد . وأضاف قائلاً: "عادة نحن نتبع سياسات على درجة كبيرة من التحفظ في الإقراض خاصة في ظل غياب قانون الإفلاس، ولا تزيد نسبة الإقراض لدينا في الوقت الحاضر وبصفة عامة على 60% من قيمة العقار . لكن نسبة المركزي (50%) تعد أكثر تحفظاً بالنسبة إلينا لنتمكن من إدارة فعالة لحافظة الرهونات العقارية" . وقال إن البنوك تعتزم الاجتماع لدراسة القرار وتنوي طرح رؤيتها الخاصة بالأمر على المصرف المركزي . ورداً على سؤال عن مدى التجاوب المتوقع من المصرف المركزي وإن كان هناك بالفعل بداية للتفاوض حول الأمر، أجاب قائلاً إنه لم يجر إلى الآن حديث مع المركزي حول القرار، لكنه عاد وأكد أن العلاقة بين البنوك والمصرف المركزي صحية واتسمت دوماً بالمرونة والتعاون . وتوقع مصرفيون أن يحد القرار الجديد من حجم الطلب على الرهونات العقارية التي تعد من أكثر أبواب الإقراض الواعدة أمام البنوك في المرحلة الراهنة . وقالوا إن هذا من شأنه أن ينعكس سلباً على أداء البنوك في المرحلة القادمة . الحد من ارتفاع العقار وقال طارق قاقيش نائب رئيس إدارة الأصول في المال كابيتال، تعليقاً على قرار البنك المركزي: "سيكون لذلك القرار تأثير سلبي في المدى القصير، حيث ستحد من موجة الارتفاع في أسعار العقارات التي شهدناها مؤخراً"، مضيفاً: "بما أن معظم المشترين في هذه الأيام هم من فئة المستخدمين النهائيين، قد نشهد انخفاضاً أسعار العقارات، لأنه ليس كل المشترين يستطيعون دفع 50 في المئة كدفعة مقدمة" . سركار: مناقشة الآثار مع "المركزي" وأشار سوفو سركار المدير العام للخدمات المصرفية للأفراد في بنك الإماراتدبي الوطني: "سنتناقش مع البنك المركزي بشأن الآثار المترتبة على تعميم قوانين قروض الرهن العقاري، وكيفية تنفيذ القواعد الجديدة" . وأوضح ياسر أبو شعبان مدير إدارة الأصول في بنك الإمارات للاستثمار، أن اللوائح الأخيرة قد تؤثر في مدى انتعاش سوق العقار، حيث إن السوق قد لا ينتعش بالوتيرة التي يتوقعها الناس، كما يشير أيضاً إلى أن ذلك قد يؤدي إلى ارتفاع العائد على ديون الشركات العقارية . "إعمار": القرار يعزز نمو العقار رحبت "إعمار" في أمس بقرار البنك المركزي الذي سوف يعزز استمرار نمو القطاع العقاري من خلال تشجيع المشترين الجادين على الاستثمار في العقارات المحلية . وقال البيان "تجاوبت إعمار بقوة هذا العام مع الاتجاه التصاعدي لحركة القطاع من خلال إطلاق عدد من المشاريع . ونحن نتوقع أن يستمر هذا النهج خلال عام 2013 من خلال الرهان على النمو الإيجابي لاقتصاد الإمارات ونمو الطلب على البيوت خاصة في العقارات الفخمة" . "جونز لانغ لاسال": آثار كبيرة على العقار قال "غوريف شيبوري" رئيس قسم أسواق المال لدى شركة "جونز لانغ لاسال" إن تمويل 30 إلى 40% من صفقات شراء العقارات السكنية والتجارية في الإمارات يتم عبر الرهن العقاري ويقدر المصرفيون نسبة الوافدين بين عملاء القطاع وتتراوح بين 60 و70% . ولهذا فإن قرار البنك المركزي قد يترك آثاراً كبيرة في القطاع العقاري . قال محمد علي ياسين العضو المنتدب في بنك أبوظبي الوطني: "لا أعتقد أن القرار سوف يحد من انتعاش القطاع العقاري على مستوى الدولة لكنه قد يبطئ وتيرته . ولا بد أن تواجه البنوك التي تصل قروضها إلى نسبة 85% من قيمة العقار مشاكل في تطبيق التعليمات الجديدة" .
