طالب قانونيون بارزون في أبوظبي بضرورة تقنين وتنظيم زيادات الإيجارات السكنية والتجارية في أبوظبي، مشددين على ضرورة تدخل الحكومة في السوق حتى لا تتفاقم المشكلات بين الملاك والمستأجرين. ويشهد سوق الإيجارات السكنية والتجارية في أبوظبي منذ إلغاء نسبة الزيادة السنوية للإيجارات (5%) وترك الحرية لآلية العرض والطلب، حالة قلقة وغير مستقرة، حيث قام العديد من الملاك وخاصة ملاك الوحدات السكنية القديمة بمطالبة مستأجريها برفع قيمتها الإيجارية بنسب تراوحت بين 40% و100%، بينما أصر ملاك آخرون على عدم إقرار أي زيادة جديدة وراعوا الدخول المالية المتواضعة للعديد من المستأجرين، كما وافق ملاك آخرون على زيادة بسيطة تتراوح بين 5% و7%. ورغم مضي نحو أكثر من شهرين على ترك آلية العرض والطلب في سوق إيجارات أبوظبي إلا أن ارتفاع الإيجارات بشكل كبير لا تشكّل ظاهرة حتى اليوم مثلما حدث خلال أعوام 2007 و2008 و2009 عندما ارتفعت الإيجارات بنسب غير منطقية أو معقولة، ويشهد السوق اليوم معروضاً أكبر من الوحدات السكنية خاصة الجديدة. إلا أن تأخر العديد من المشاريع الجديدة عن دخول السوق خاصة مشاريع الإسكان المتوسط وكثرة أعداد المساكن الفاخرة ذات الإيجارات العالية يدفع الكثير من المستأجرين للبقاء في مساكنهم القديمة التي لم ترتفع مع تطبيق نسبة الزيادة السنوية ال5% خلال الأعوام الأربعة الماضية بشكل كبير يتساوي مع إيجارات المساكن الجديدة. ويستغل العديد من الملاك حالة السوق الراهنة ويرفعون إيجارات المساكن والمكاتب القديمة بنسب كبيرة مما زاد من شكاوى ومعاناة المستأجرين خاصة أصحاب الدخول المتوسطة والمحدودة، وتزايدت معاناتهم في ظل عدم وجود لوائح أو ضوابط أو معايير استرشادية تحدد القيمة العادلة لإيجار الوحدة السكنية سواء للمالك أو المستأجر الأمر الذي يتطلب تدخلاً عاجلاً من الحكومة لتنظيم السوق. مبررات الإلغاء ويؤكد القاضي محمد سعيد محمد مطر الزعابي رئيس محكمة أبوظبي الاتحادية الابتدائية على الدور الإيجابي الكبير لحكومة أبوظبي وبصفة خاصة الفريق أول سمو الشيخ محمد بن زايد آل نهيان ولي عهد أبوظبي نائب القائد الأعلى للقوات المسلحة في دفع السوق العقاري إلى المزيد من الاستقرار. وقال : "بلا شك هناك مبررات قوية للفريق أول سمو الشيخ محمد بن زايد دفعت نحو إلغاء نسبة الزيادة في القيمة الإيجارية (5%) وترك آلية العرض والطلب تعمل في السوق وبلا شك هناك ملاك يمتلكون بنايات قديمة مازالت قيمتها الإيجارية منخفضة حتى بعد إضافة نسبة ال5% على مدار السنوات الماضية وهؤلاء يحتاجون إلى زيادة قيمة إيجار بناياتهم السكنية ولهم الحق كامل الحق لأن العقد شريعة المتعاقدين.. وقد سمعت العديد من الملاك أصحاب البنايات القديمة يؤكدون أنهم تضرروا من بقاء الزيادة لعدة سنوات لأنها زيادة بسيطة لا تتناسب مع ارتفاع تكلفة المعيشة، وبلا شك فإن حالة السوق العقاري اليوم أفضل كثيراً من عام 2008 و2009 واليوم المعروض متوفر بشكل جيد وأصبح بإمكان المستأجرين المفاضلة بين عقار وآخر وهذه ميزة كبرى. فئة مضارة لكن والكلام للقاضي محمد الزعابي هناك فئة تضار من ترك السوق لألية العرض والطلب وهي فئة صغار المستأجرين وهي فئة كبيرة في أبوظبي وبصفة خاصة الموظفين سواء في الحكومة أو القطاع الخاص وبلاشك فمن الصعب على هؤلاء الموظفين أن يدفعوا إيجارات بقيمة أعلى مما كان يدفعونه بنسبة قد تصل إلى 50% أو 60% أو أكثر من ذلك، والمشكلة هنا ليست في موظفي القطاع الخاص فحتى موظفو الحكومة فإنهم سيفاجأون بأن الملاك رفعوا الإيجارات بمبالغ تفوق المخصص السكني لهم بكثير.. فمثلاً إذا كان الموظف يسكن في وحدة سكنية ثلاث غرف وصالة بقيمة مئة ألف درهم وتقوم جهة عمله بدفع هذه القيمة، ثم قام المالك برفع القيمة مرة واحدة إلى مئة وستين ألف درهم فمن الصعب على الجهات الحكومية أن تلبي طلب الملاك خاصة إذا كانت هذه الزيادات ظاهرة ولا تتعلق بمالك واحد فقط، كما أنه بالطبع يصعب على الموظف صاحب الراتب المحدود أن يدفع من راتبه ستين ألف درهم سنوياً. وينوه القاضي الزعابي بأن المستأجر الذي رفض مالك وحدته أن يؤجر له بقيمة أعلى من الإيجار القديم، إذا وجد وحدة سكنية أخرى بنفس قيمة إيجاره القديم فإنه سيتحمل مشقة نفسية ومالية أخرى تتمثل في الانتقال بأثاث بيته إلى الوحدة الجديدة وبلاشك فإن إجراءات الانتقال مكلفة وتؤثر سلبياً على نفسية وحياة المستأجر بصفة كبيرة. عقود 3 سنوات وأكد القاضي الزعابي أن الزيادة لا غبار عليها لكن لابد أن تكون معقولة، وبلا شك فإن تكلفة المعيشة ترتفع ومطالب الملاك بالزيادات المنطقية مقبولة والمرفوض هو الجشع والاستغلال وانتهاز الفرص ولابد أن يكون هدف الجميع توفير البيئة الآمنة والمستقرة لأبوظبي. ويقول القاضي الزعابي: "لابد من تقنين الزيادة في القيمة الإيجارية .. وهذه مسؤولية الحكومة ولاشك في ذلك، واقترح أن تكون هناك حلول ولدي حل يتمثل في أن تكون العقود الإيجارية لمدة ثلاث سنوات بقيمة إيجارية ثابتة بحيث يتفق المالك والمستأجر عليها وبعد فترة السنوات الثلاث يتفق المالك والمستأجر على فترة أخرى لمدة سنتين بقيمة إيجارية أخرى، وهذا الاقتراح يؤدي إلى استقرار السوق وأحوال الملاك، وعلينا أن لا نترك الزيادة تتم سنوياً حتى لا يستغلها المؤجرون لأننا بحاجة إلى استقرار المجتمع، ونحن بحاجة إلى معايير وضوابط. شكاوى متزايدة ويرى محمد ياسين منصور المستشار القانوني لغرفة تجارة وصناعة أبوظبي أن هناك تزايداً في شكاوى المستأجرين من ارتفاع الإيجارات بشكل مغالى فيه خلال الفترة القليلة الماضية.. مشيراً إلى أن هذه الظاهرة ستتزايد خلال الشهور المقبلة خاصة مع انتهاء عقود إيجار غالبية موظفي الجهات الحكومية في شهر أبريل المقبل. ويقول: "لدي حالات لارتفاع كبير في إيجارات سكنية وتجارية بنسب كبيرة منها رفع إيجار وحدة سكنية من 85 ألف درهم إلى 160 ألف درهم وحالة بزيادة إيجار تجاري بنسبة 32%، والخوف أن نعود إلى ما قبل عام 2009 ، حيث ارتفعت الإيجارات بشكل كبير. تأثيرات سلبية ويلتقط المحامي طارق السركال الكلام متحدثاً عن تأثيرات زيادة الإيجارات السكنية والتجارية على حركة الاستثمار في أبوظبي. ويشير إلى أن إمارة أبوظبي أقرت رؤية طموحة للاقتصاد حتى عام 2030 وأهم شيء تحتاجه الرؤية لتحقيق المرجو منها هو توفير البيئة الاستثمارية الآمنة، وهذه البيئة لن تتوفر طالما أن السوق العقاري استمر على حاله كذلك بدون تنظيم وتقنين خاصة على مستوى الإيجارات، وأول سؤال يطرحه أي مستثمر يرغب في الاستثمار في أبوظبي ما هي أرباحي المتوقعة بعد المصاريف التي سأنفقها.. وفي حالتنا تلك لو استمرت الزيادات الإيجارية الحالية بدون ضابط أو تقنين فإن المستثمر لن يأتي وهذه حقيقة واضحة، لأن أي شركة استثمارية سيكون لديها موظفون وهؤلاء الموظفون بحاجة إلى مكاتب إدارية ووحدات سكينة للسكن وطالما أن الإيجارات مرتفعة فإنها لن تستطيع أن تحقق أرباحاً أكبر لأنها ستمنح موظفيها رواتب أعلى لكي يستقروا في وحدات سكنية مع أسرهم.. ولابد أن يكون هناك تناسب بين دخول الشريحة الأكبر من المقيمين في أبوظبي وقيمة الإيجارات حتى لاتكون الإمارة منفرة للمستأجرين، وبالطبع لو ارتفعت الإيجارات وعجزت الشريحة الكبرى من السكان على السكن فإننا سنرى ظاهرة البنايات المغلقة. ويشير السركال إلى أن ظاهرة ارتفاع الإيجارات سيكون لها تأثيرات سلبية على الحياة المعيشية في الإمارة لأن التاجر الذي استأجر محلاً بقيمة إيجارية مرتفعة فإنه سيضطر إلى رفع أسعار السلع التي يبيعها حتى يستطيع تحقيق دخل أكبر، وبالتالي سترتفع تكلفة المعيشة وتتفاقم مرة أخرى ظاهرة التضخم. وينوه بأن ظاهرة ارتفاع الإيجارات سيكون لها نتائج سلبية على المستوى النفسي والاجتماعي للأسرة المقيمة في أبوظبي، موضحاً أن عودة الإيجارات إلى مستويات كبيرة كما جرى عامي 2008 و2009 سيدفع الموظفين العاملين في القطاع الحكومي والخاص إلى تسفير أسرهم إلى بلدانهم وتأجير سكن للعزاب.. وبكل تأكيد فإن هذا الموظف الذي كان ينفق نسبة كبيرة من راتبه على تأجير سكنه وتعليم أولاده في المدارس الخاصة وعلاجهم لدى أطباء المستشفيات الخاصة سيتقشف في مصاريفه وسيكون همه الأكبر هو إدخار أكبر نسبة من راتبه لإرسالها إلى زوجته وأولاده في بلده الأم وبالتالي ستتأثر الحركة الاقتصادية في الإمارة بشكل كبير، حيث سيقل عدد الطلبة والمرضى والمتسوقين، وكل ذلك بسبب ارتفاع الإيجارات. الخاسر الحقيقي لكن من هو الخاسر الحقيقي من وراء حالة السوق الحالية في أبوظبي؟. يجيب المحامي طارق السركال مؤكداً أن الخاسر الأكبر والأهم هو اقتصاد أبوظبي، مشيراً إلى أن شركات عالمية كبرى تفضل أن تفتتح لها مكاتب تمثيل فقط في أبوظبي، بينما تفتح مكاتب إقليمية في إمارات أو دول مجاورة، هذا في الوقت الذي تنتعش فيه أبوظبي اقتصادياً وتقود عمليات تنفيذ مشاريع ضخمة.. وعندما نسأل مسؤولي هذه الشركات عن أسباب عدم افتتاح مكاتب إقليمية كبرى لهم فيها يجزمون بأن السبب هو ارتفاع الإيجارات ومستوى المعيشة والأخير ناتج بصورة رئيسية عن زيادات الإيجارات. ويشير السركال إلى أن هناك دولاً مجاورة تستقطب من أبوظبي حالياً عمالة ذات كفاءة عالية جداً لتنفيذ مشاريع فيها، كما أن هناك شركات عالمية تغادر الدولة متجهة إلى دول أخرى مع الرغم أننا بحاجة إليها وكل ذلك بسبب زيادات الإيجارات السكنية والتجارية. المساكن الجديدة ترى المحامية هدية حماد أنه من الخطأ الاعتقاد بترك السوق على ما هو عليه على اعتبار أن البنايات الجديدة ستحل مشكلة الإيجارات في أبوظبي، لافتة إلى أن المساكن الجديدة حتى في حالة كثرة تواجدها لن تحل المشكلة لأن إيجاراتها مرتفعة جداً ولا يتحملها الكثير من السكان، وهذه الحقيقة استغلها بعض الملاك في رفع قيمة إيجارات مبانيهم القديمة بنسب كبيرة وصلت إلى 100 % .. والمشكلة ليست في المساكن بل المحلات والمكاتب التجارية فهل من المعقول زيادة إيجار مكتب من 90 ألف درهم إلى 180 ألف درهم، وإذا كنت قد أنفقت الكثير في تجهيز هذا المكتب وعرفني به الكثير فهل فجأة أفقد كل هذا؟ بسبب عدم منطقية الزيادات الجديدة. وتختتم قائلة »: نحن بحاجة مُلحة لتدخل الحكومة لأنها هي التي ستضبط السوق. ضرورة التدخل الحكومي لضبط الإيجارات السكنية والتجارية شدد المحامي طارق السركال على ضرورة تدخل الحكومة في السوق العقاري في أبوظبي، موضحاً أن الحكومة هي التي ترسم السياسة الاقتصادية ومازالت هي الضامن واللاعب الرئيسي في السوق والقول بإبعادها عن السوق غير صحيح لأن هناك أوضاعاً قلقة. وينوه بأن تدخل الحكومة في السوق خلال السنوات الماضية أدى إلى استقرار الحياة الاقتصادية وزيادة الاستثمارات الفردية والجماعية سواء المواطنة أو الأجنبية علماً بأن أبوظبي تحتاج إلى مضاعفة هذه الاستثمارات. وينوه بوجود حلول كثيرة لضبط الإيجارات السكنية والتجارية في أبوظبي منها ربط القيمة الإيجارية بمناطق معينة .. كما يحدث في دول عديدة، بمعنى أن تكون منطقة الكورنيش في أبوظبي مثلاً لها قيمة إيجارية لا تزيد عنها ومنطقة المرور لها قيمة أخرى وهكذا، وهذا العمل يتطلب وجود لوائح وتشريعات وهذه كلها لا يستطيع أحد غير الحكومة إعدادها وفرضها على السوق. ويؤكد طارق السركال أنه لا يعترض على زيادة إيجارات المساكن القديمة إلا أن الاعتراض الحقيقي على هوجة ارتفاع الإيجارات وبنسبة كبيرة جداً فهل يعقل أن يطالب مالك مستأجراً بزيادة تصل إلى 100% ، بمعنى إذا كان المستأجر يدفع سنوياً في وحدة سكنية غرفتين وصالة 70 ألف درهم فهو مطالب بدفع 140 ألف درهم والسؤال من أين يوفر هذا المستأجر المبلغ المتبقي إذا كان راتبه محدوداً وإذا كانت جهة عمله سواء كانت جهة حكومية أو خاصة لم تزد راتبه فلساً واحداً؟ ويضيف: "زيادات الإيجارات لابد أن تكون معقولة ومنطقية خاصة للمساكن القديمة التي تشهد حالياً ضغطاً كبيراً عليها من السكان لأنها مازالت منخفضة القيمة، وبالطبع فإننا سنفاجأ خلال الأيام المقبلة بارتفاع إيجارات هذه المساكن بشكل كبير خلال الفترة المقبلة. تحديد مهلة زمنية لإخطار المستأجر بزيادة الإيجار قال المستشار محمد ياسين إن قانون الإيجارات في أبوظبي أعطى فترة إخطار للمستأجر ليبت في زيادة القيمة الإيجارية، حيث أكدت المادة 16 من القانون أن عقد الإيجار يسري إلى نهاية المدة المحددة فيه، ويتجدد لمدة أو مدد أخرى مماثلة، ما لم يعلن أحد الطرفين الطرف الآخر برغبته كتابة في إخلاء العين المؤجرة أو تعديل شروط العقد.. وذلك قبل انتهاء المدة السارية وفقاً لما يأتي: بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكنى، فيكون الإعلان قبل نهاية العقد بشهرين، وبالنسبة للأماكن المؤجرة لغرض تجاري أو صناعي أو لمزاولة مهنة حرة يكون الإعلان قبل نهاية العقد بثلاثة أشهر، وقد بدأ ملاك في إرسال إخطارات للمستأجرين، ومن المهم أن يكون هناك تدخل حكومي في السوق لضبطه وتنظيمه. ويشدد المستشار محمد ياسين على أن مطالب الملاك بزيادة الإيجارات مفهومة ومبررة جداً، لكن لابد أن تكون نسبة الزيادة مقبولة أيضا، فليس معقولا أن تتم الزيادة بنسبة 50% أو 100% مثلا، بل المعقول أن تكون الزيادة في حدود 5% أو 10% على حسب المناطق وحالة المبني وغيرها من العوامل. ويرى أن لجنة المنازعات الإيجارية ستنشغل بصورة كبيرة خلال الفترة المقبلة إذا لم يتم تقنين وتنظيم الزيادات الإيجارية، لأن كل مستأجر يرى أن مالك وحدته زاد من القيمة الإيجارية بنسب كبيرة فسوف يلجأ للجنة، وسوف تضطر اللجنة للتأخر في إصدار أحكامها بسبب كثرة عدد الدعاوى. ويرى أن هناك آليات كثيرة لضبط السوق وتنظيمه، ومن بين هذه الآليات الإسراع في ضخ وحدات سكنية جديدة إلي السوق ووضع معايير للإيجارات في مناطق محددة وآليات للتعامل مع الموظفين العاملين في الحكومة ويحصلون على بدلات سكنية.. والمهم أن ندرس كل الحلول والمقترحات، على ألا نترك السوق هكذا، لأن الظروف الحالية ستتيح لكل مالك أن يفعل ما يشاء بقيمة إيجار بنايته، حتى لو استغنى عن الساكن، لأن هناك سكانا جددا، وعلينا أن ننظر لتأثيرات ارتفاع الإيجارات في اقتصاد الإمارة، وهذا هو الأهم لدينا جميعاً، لأن الإمارة تخطو خطوات كبيرة لتوفير بيئة استثمارية جاذبة. أبوظبي- البيان البيان الاماراتية
