رأى خبراء اقتصاديون أن الرابحين من ارتفاع أسعار العقارات هم المُلّاك، وشركات التطوير العقارية، والسماسرة، والمضاربون، محذرين من مخاطر عدة على الاقتصاد المحلي من الزيادات غير المبررة في أسعار بيع وتأجير الوحدات السكنية والمكتبية. وأضافوا أنه يمكن إضافة مؤسسات التمويل إلى قائمة الرابحين من ارتفاع أسعار العقارات، لكن مكاسب هذا القطاع تكون على المدى القصير، إذ إنه في حالة حدوث أي انخفاضات سعرية أخرى، فإن القطاع المصرفي سرعان ما يتأثر بعدم قدرة الملاك على سداد أقساط قيمة العقار. وأبدى الخبراء، الذين استطلعت ال«الإمارات اليوم» آراءهم، مخاوف من أن يكون الطلب على العقارات غير حقيقي، أو أن يكون ناجماً عن عمليات مضاربة تهدف إلى جني أرباح سريعة، قائلين إن الذين يحصلون على قروض لشراء «عقارات على الخارطة» لا يستطيعون غالباً الصمود في دفع قيمة العقار عندما تهبط الأسعار مرة أخرى، وبالتالي فإن التمويل للمضاربة يصبح خطراً على السوق والاقتصاد عموماً. وأشاروا إلى أن ارتفاع أسعار العقارات يمثل انعكاساً لحالة رواج ونمو في الاقتصاد وطلب على السوق المحلية، مشددين على أهمية ضبط إيقاع السوق حتى لا تتسبب في ارتفاع مستوى التضخم، نظراً إلى أن السكن أحد العوامل المهمة في سلة حساب مستوى التضخم. أسعار العقارات أشار الخبير الاقتصادي، عرفان الحسني، إلى وجود تخوف من الارتفاعات السريعة لأسعار العقارات والأسهم، قائلاً إن «الارتفاع السريع، وفقاً لقوانين الاقتصاد، يؤدي إلى بلوغ مستوى الذروة وهو أعلى مستوى للأسعار التي سرعان ما يحدث بعدها انخفاض، وهذا مثار قلق». ورأى أن «الارتفاعات السريعة وغير المحسوبة، في أي دولة في العالم، تسرع من الوصول إلى الذروة في الدورة الاقتصادية»، مشيراً إلى أن «الأسعار بعد أن تصل إلى مستوى معين، تبدأ بعدها في الانخفاض، وهو ما يتنافى، ربما، مع احتياجات الاقتصاد الرامية إلى تحقيق مفهوم الاستدامة العقارية من خلال استقرار السوق وتفاعلها ببطء». وحذر الحسني من أن «الارتفاع السريع للأسعار يعجل بالانخفاض مرة أخرى في أسعار العقارات لمستويات ربما أقل من المستويات التي بدأ من عندها الارتفاع»، مطالباً بأن يكون هناك كبح لهذا الارتفاع السريع المستمر، إذ يمكن للدولة أن تقوم بذلك من خلال سن قوانين ولوائح، واتخاذ إجراءات كفيلة بحماية الاقتصاد المحلي. إجراءات أكثر صرامة على الرغم من ترحيب صندوق النقد الدولي، في وقت سابق، بالإجراءات الحكومية التي اتخذت في الإمارات، للحد من الارتفاعات في أسعار العقارات وردع المضاربات، من خلال القيود التي فرضت على الإقراض العقاري، إلا أن البنك دعا إلى إجراءات أكثر حزماً، قائلاً إن «الإجراءات التي اتخذت كانت جيدة، لكن الوقت حان لاتخاذ إجراءات أكثر صرامة وأكثر قوة لوقف أنشطة المضاربة على أسعار العقارات في دبي». إيجابيات ارتفاع أسعار بيع العقارات وتأجيرها: أفاد الخبير المالي، صلاح الحليان، بأن ارتفاع أسعار البيع والتأجير للعقارات يحمل عدداً من الإيجابيات، أهمها: زيادة أرباح ملاك العقارات. زيادة عائدات شركات التطوير العقاري. زيادة مستوى عمولات شركات الوساطة العقارية. جني أرباح مضاعفة من قبل المضاربين. عائدات ملحوظة لمؤسسات التمويل (على المدى القصير). 10 سلبيات لارتفاع أسعار بيع العقارات وتأجيرها: وفقاً للخبير المالي، صلاح الحليان، فإن هناك 10 سلبيات لارتفاع بيع وتأجير العقارات، هي: ارتفاع مستوى التضخم ارتفاع المعدل العام لأسعار السلع. ارتفاع كلفة الاستثمار في الدولة. انخفاض الإنفاق على قطاعات أخرى وتركزه في العقار. ارتفاع أسعار التعليم وكلفة الإنتاج. نزوح السكان إلى المناطق الشمالية الأقل كلفة. زيادة مستوى الازدحام المروري. زيادة خطر حدوث أزمات مالية بسبب العقارات. زيادة الطلب على المضاربات العقارية الضارة. التحول من الاستثمار الحقيقي إلى المضاربة. وأكدوا أن هناك علاقة طردية بين ارتفاع أسعار العقارات وارتفاع أسعار الأسهم في سوق المال، التي لا يلاحظها إلا متخصصون. سوق العقارات وتفصيلاً، قال الخبير الاقتصادي، عرفان الحسني، إن «أسعار العقارات وارتفاع مستوى الإيجارات من أكثر الموضوعات التي تشغل الأفراد، فالعقار هو مأوى الإنسان وأهم سلعة في حياته»، لافتاً إلى أن «سوق العقار هي تفاعل بين قوى العرض والطلب التي تؤدي في النهاية إلى ارتفاع الأسعار لحساب زيادة الطلب على العرض». وأضاف أن «أهم عوامل الطلب هي حالة الرواج والازدهار التي شهدتها الإمارات خلال عامين، خصوصاً معدل النمو اللافت في النشاط الاقتصادي في دبي»، مشيراً إلى أن التعافي نهائياً من آثار الأزمة الاقتصادية العالمية، وحدوث تحسن في تقارير النمو، مصدر رئيس لرواج السوق العقارية وقطاعات أخرى، في ظل معاناة اقتصادات أخرى في منطقة الشرق الأوسط، ناجمة عن عدم استقرار سياسي في بعض الدول العربية. وأوضح الحسني أن «النمو هو ازدهار للحركة الاقتصادية، ويعكس زيادة مستوى الدخل والتوظيف، التي تتم ترجمتها فوراً في زيادة الطلب على العقارات، فيما يعد الطلب على العقارات نتيجة مباشرة أيضاً لاستقرار الوضع الاقتصادي والسياسي والأمني»، مشيراً إلى أن الإمارات أكثر منطقة آمنة لحركة السياحة والمستثمرين في منطقة الشرق الأوسط وقارة آسيا. وأفاد بأن «هناك ازدهاراً واضحاً في قطاع التمويل، إذ استأنف العديد من المصارف ومؤسسات التمويل، منذ فترة كبيرة، عمليات الرهن العقاري، فضلاً عن وجود تحول نوعي في المعروض، إذ إن معظم المشروعات التي تطلقها شركات عقارية كبرى، تأتي بنوعيات مختلفة من العقارات، وأصبح هناك تحول في الذوق، والطلب من شقق إلى فلل». ولفت الحسني إلى أن «شركات عقارية كبرى تطرح مشروعات عقارية على الخارطة، فينتهي التسجيل فيها خلال ساعة، الأمر الذي يعد أوضح صورة لازدهار القطاع العقاري، خصوصاً في مشروعات الفلل، ما يعكس خصوصية في الطلب من أفراد أغنياء قادرين على دفع ملايين الدراهم في فيلا لم يتم بناؤها بعد». وتابع أن «الازدهار هو انعكاس لحالة تدفق الأموال من الخارج، ومن بلاد عربية ترغب في الاستقرار والاستثمار في دبي، وبالتالي فإن ازدهار العقار صورة من صور الازدهار الاقتصادي»، لافتاً إلى وجود علاقة طردية بين ارتفاع أسعار العقارات، وارتفاع أسعار الأسهم في سوق المال،التي لا يلاحظها إلا متخصصون. الحد من المضاربة وذكر الحسني أن «المصرف المركزي اتخذ إجراءات مهمة للحد من منح الائتمان للقطاع العقاري، ما حدّ من نشاط المضاربة، كما اتخذت دائرة الأراضي والأملاك في دبي إجراءات أخرى في هذا الإطار عندما زادت رسوم تسجيل العقارات، للحد من المضاربة التي تعد أحد أسباب ارتفاع الأسعار»، لافتاً إلى أن «المستخدم النهائي يتقبل هذه الرسوم، بعكس المضارب، خصوصاً أن هناك أعداداً كبيرة من المشترين يودون شراء عقارات على الخارطة». وكشف عن مخاوف من أن يكون الطلب على العقارات غير حقيقي، وأنه ناجم عن عمليات مضاربة تهدف إلى جني أرباح سريعة، موضحاً أن «المستثمرين الذين يحصلون على قروض لشراء عقارات على الخارطة، لا يستطيعون غالباً الصمود في دفع قيمة العقار عندما تهبط الأسعار مرة أخرى، وبالتالي فإن التمويل للمضاربة يصبح خطراً على السوق وعلى الاقتصاد». وقال إن «السؤال الأهم ربما هو كيف يمكن المحافظة على سوق عقارية تتميز باستدامة، ما يؤثر إيجابياً على الاقتصاد؟»، مشيراً إلى أن «أهم إيجابيات زيادة الأسعار زيادة القيمة الإيجارية التي تعد مكسباً للملاك، وزيادة مستوى الرسوم للتسجيل، وهي مكسب لإيرادات الدولة، فضلاً عن زيادة عائد الاستثمار من العقارات». الرابح خاسر من جانبه، قال الخبير الاقتصادي المدير العام لمؤسسة «تروث» للاستشارات الاقتصادية، رضا مسلم، إن «الرابح في ارتفاع أسعار العقارات خاسر»، موضحاً أن «الفئة التي ينطبق عليها وصف الرابحين في القطاع العقاري، وهم أصحاب العقارات والشركات المطورة، والسماسرة والمضاربون، هم خاسرون من جانب آخر، لأنهم في النهاية مستهلكون في منظومة اقتصادية تتأثر سلباً عندما يزيد السعر على أسس غير اقتصادية». ورأى مسلم أن يتحدد السعر العادل للعقارات عندما يتساوى الطلب مع العرض، لافتاً إلى أن ما نراه في السوق حالياً هو زيادة السعر رغم عدم توازن العرض مع الطلب. وأضاف أن «ارتفاع أسعار العقارات تستفيد منه فقط فئة العاملين في القطاع العقاري، فتزداد أرباحها وعائداتها عندما ترتفع الأسعار»، مشيراً إلى أن عمليات المضاربة على أسعار العقارات هي أكثر الممارسات خطراً على السوق والاقتصاد، إذ إنها تؤدي إلى ارتفاع الأسعار بصورة غير حقيقية، وتأثيراتها في الاقتصاد الكلي وفي تنافسية الدولة خطيرة. وأكد مسلم أن «وجود سوق متزنة للعقارات، في أي دولة جاذبة للاستثمار، أمر مهم، فكلفة الإيجار أو التملك جزء لا يتجزأ من كلفة الاستثمار، خصوصاً بالنسبة للمشروعات الصغيرة والمتوسطة، التي ربما لا تستطيع مجابهة الارتفاعات المستمرة في أسعار العقارات»، مبيناً أن الدولة تضع التشريعات الملائمة واللازمة لمنع المضاربات الضارة، ووقف الأنشطة غير الحقيقية لتداول العقارات، ومنع الزيادات غير المبررة. مضاربات عقارية إلى ذلك، قال الخبير المالي، صلاح الحليان، إن «المضاربين الذين لا ينوون السكن في العقارات التي يحجزونها، يسهمون في رفع الأسعار بشكل خيالي، وهو أمر خطير»، مذكّراً بأن من أسباب انهيار سوق الرهن العقارية الأميركية المضاربات العقارية، ورفع الأسعار لتصبح غير حقيقية ومبالغاً فيها. وشدد الحليان على أهمية مكافحة احتكار الوحدات السكنية من قبل وسطاء عقاريين، كي لا يتحكموا في الأسعار، بما يؤدي إلى مشكلات في الاقتصاد الكلي. وأفاد بأن «بعض الملاك يصرون على زيادة الإيجار بنسب كبيرة مرة واحدة، وعند رفض المستأجر، يتعذر بأنه يريد تسكين عائلته وضرورة إخلاء السكن، ومن ثم يعيد تأجير العقار بسعر أعلى»، مطالباً بضرورة مواجهة تلك السلوكيات التي تضر بسمعة القطاع العقاري. وأوضح الحليان أن «مؤسسات التمويل تعد من الرابحين من ارتفاع أسعار العقارات، لكن مكاسب هذا القطاع تكون على المدى القصير، إذ إنه في حالة حدوث أي انخفاضات أخرى، فإن القطاع المصرفي سرعان ما يتأثر بعدم قدرة المُلاك على سداد أقساط قيمة العقار». وذكر أنه «في بعض دول العالم، ومنها هولندا، تتعهد الحكومة بتدبير خطط لإيجاد السكن المناسب للعيش للجميع وبأسعار مناسبة، ولا نقصد هنا تدخل الحكومة في البناء وإنشاء المساكن، بل حث وتوفير مشروعات سكنية، وسن قوانين ولوائح منظمة لها»، مشيراً إلى أنه يُطلب من الملاك في كندا، مثلاً، تقديم عروض الأسعار الجديدة للحكومة قبل فرضها على ساكني العقار، على ألا تتعدى نسباً معينة لكل منطقة، وأن تكون معقولة ومبررة، فضلاً عن تزويد السكن بمنافع جديدة، أو إضافات على العقار تراعي تلك الزيادات، ولا تزيد عادة على 1.5% أو بما يعادل نسبة التضخم، أي 2%. وأضاف أن «العديد من الدول، ومنها الولاياتالمتحدة، لا تفرض حداً لأسعار تأجير العقار، نظراً إلى توافر الكثير من المعروض، ما لا يسمح بزيادات فاحشة»، موضحاً أن كلفة السكن عموماً، وفي كثير من الدول، تمثل ما يعادل 35% من الدخل والراتب، لكن ذلك له تأثير في اقتصادات العائلة والأعمال الناتج عن زيادة كلفة استخدام العقار، وهو بالتالي كان العامل المباشر والأكثر تأثيراً في رفع نسبة التضخم المالي وزيادة الأسعار. الامارات اليوم
