تواصلت طوال الأسبوع الماضي ظاهرة إخطارات الملاك للمستأجرين في أبوظبي برفع إيجارات وحداتهم السكنية بنسب تراوحت بين 40% و100%، وشدد خبراء عقاريون ومسؤولو مكاتب عقارية على أن السوق العقاري في أبوظبي مقبل على مرحلة من انفلات الأسعار مشابهة لما حدث عامي 2006 و2007 حيث ارتفعت الإيجارات بنسب غير معقولة في أبوظبي، مطالبين بتدخل الحكومة مرة أخرى في السوق لضبطه وتنظيمه. وشدد الخبراء على ضرورة إنشاء هيئة لتنظيم القطاع العقاري في أبوظبي يكون من مهامها إصدار قرارات ولوائح لتنظيم السوق على رأسها "لائحة تسعير" لتحديد قيمة الإيجارات في مدينة أبوظبي وضواحيها حسب المناطق والشوارع الرئيسية. وأن يتم ربط الإيجارات السكنية بأعمال الصيانة والتجديدات والخدمات المتوفرة في الوحدة السكنية، وأن يكون هناك حد أقصى وأعلى للزيادة السنوية. وعلى الرغم من الإيجابيات العديدة التي حملها قرار حكومة أبوظبي خلال شهر نوفمبر الماضي بإلغاء نسبة الزيادة السنوية على الإيجارات في الإمارة (5%) ، وإتاحة الفرصة لتقدير قيمة الإيجارات وفق إرادة المتعاقدين، على أن تحكمها قواعد العرض والطلب السارية في السوق العقاري في أبوظبي، إلا أن الحالة الراهنة لأوضاع السوق شجعت العديد من الملاك على مطالبة المستأجرين بزيادة الإيجارات بنسب تتجاوز 40% وإلا تم إحلالهم بمستأجرين آخرين. ويرى الخبراء أن قرار الحكومة جاء بعد تحسن شهده السوق العقاري تمثل في زيادة المعروض من الوحدات السكنية خلال العامين الماضيين بما أدى إلى تقليص الفجوة بين الطلب والعرض، وأتاح للمستأجرين الانتقال من وحداتهم السكنية القديمة إلى وحدات جديدة بإيجارات أعلى تتناسب مع مواصفات وخدمات هذه المباني الجديدة. إلا أن الخبراء يعتقدون أن المشكلة تتمثل حاليا في المباني القديمة التي تشكل غالبية مساكن أبوظبي ومازالت إيجاراتها أقل حيث انتهز الملاك القرار الجديد للمطالبة بمضاعفة الإيجارات. أنواع الوحدات سوق الإيجارات في أبوظبي يضم ثلاثة أنواع رئيسية من الوحدات السكنية، أولها، الوحدات القديمة التي كانت تدار عبر لجنة الشيخ خليفة وتدار حاليا من قبل الملاك أنفسهم أو شركة أبوظبي التجاري، وإيجارات هذه الوحدات تعتبر أقل إيجارات الوحدات السكنية في أبوظبي .. حيث خضعت لقانون الإيجارات ونسبة الزيادة السنوية، ارتفعت إيجاراتها بنسبة 27% على مدار السنوات الخمس الماضية ، التي تم فيها إقرار نسبة الزيادة السنوية ال5%، وبالتالي ارتفعت قيمة إيجار الوحدة السكنية غرفتين وصالة من 45 ألف درهم إلى 57 ألفا و231 ألف درهم، والمعروض من هذه الوحدات قليل والطلب عليها متزايد. أما النوع الثاني من الوحدات فهي الوحدات القديمة التي تم إعادة تأجيرها بأسعار السوق خلال السنوات من 2008 إلى 2012 بعد وذلك بعد إخلاء مستأجريها لها، وشهدت إيجارات هذه الوحدات ارتفاعا غير مسبوق تراوحت نسبته بين 100% و200% في مناطق عديدة في أبوظبي مثل النادي السياحي والخالدية وشارع المطار.. وارتفع إيجار الوحدة غرفتين وصالة من 45 ألف درهم إلى 110 آلاف درهم إلا أن إيجارات هذه الوحدات بدأت في التراجع خلال العامين الماضيين مع توفر المعروض وزيادته، وتتراوح قيمة إيجاراتها حاليا بين 75 ألف درهم و85 ألف درهم للوحدة غرفتين وصالة و100 ألف درهم للوحدة ثلاث غرف وصالة، والمعروض من هذه الوحدات. النوع الثالث من الوحدات هي الوحدات السكنية الجديدة التي بدأت بإيجارات مرتفعة ثم تراجعت خلال العامين الماضيين بسبب كثرة المعروض منها وتراجع الطلب عليها، وتزايدت هذه الوحدات في مشاريع جزيرة الريم وجزيرة ياس وضواحي مدينة أبوظبي وجزيرة ياس ، وتراجع إيجار الوحدة ثلاث غرف وصالة من 160 ألف درهم إلى 125 ألف درهم والوحدة غرفتان وصالة من 120 ألف درهم إلى 90 ألف درهم.. والمعروض من هذه الوحدات كبير والطلب عليها قليل لعدة أسباب أبرزها ارتفاع إيجاراتها أو وقوعها في مناطق مازالت ناشئة لاتتواجد بها خدمات المدينة أو صغر مساحاتها خاصة للوحدات غرفتين وصالة. لائحة تفسيرية بمجرد صدور قرار الحكومة وسماحه بتقدير قيمة الإيجارات وفق إرادة المتعاقدين، وعدم تضمينه لائحة تفسيرية تعالج المشكلات المتوقعة عند التطبيق، انتهز ملاك بنايات النوع الأول الذين يعتقدون بأن قانون الإيجارات قيدهم ولم يستفيدوا من الطفرة الإيجارية على مدار السنوات الخمس الماضية، انتهزوا الفرصة لإخطار المستأجرين بتجديد عقودهم وفق قيم إيجارية يحددونها هم. 13 ألف وحدة سكنية وطبقا للإحصائيات المتوفرة وأبرزها إحصاءات شركة جونز لانغ لاسال للاستشارات العقارية فإن سوق أبوظبي العقاري استقبل بنهاية العام الجاري نحو 13 ألف وحدة سكنية منها 3533 وحدة سكنية جديدة لشركة الدار في مشروع أبراج البوابة في جزيرة الريم.. ومن المتوقع أن يزيد المعروض أكثر خلال العام المقبل مع انتهاء تشطيبات 23 برجا في جزيرة الريم منها 8 أبراج بجوار أبراج البوابة و15 برجا في المنقطة الواقعة بالجزيرة مقابل جزيرة السعديات وبجوار شارع الشيخ خليفة تضم نحو 3500 وحدة سكنية ، وإذا أضفنا إلى هذا العدد عدد وحدات أبراج مارينا سكوير الثلاثة عشر وبرجي صن وسكاي تاوز التي دخلت السوق العام الماضي ويزيد عددها عن 4 آلاف وحدة سكنية.. إضافة إلى مشاريع البنايات السكنية الجديدة داخل مدينة أبوظبي وخارجها في مدن محمد بن زايد وخليفة أ وب وغيرها من ضواحي المدينة فإن سوق أبوظبي يستقبل خلال ثلاثة أعوام (2012 إلى 2014) أكثر من عشرين ألف وحدة سكنية، وهي وحدات لا يقابلها عرض كبير مما يدفع إيجارات هذه الوحدات إلى التراجع. توسع السوق يؤكد أحمد الحمادي مدير مكتب الممزر للعقارات في أبوظبي على نقطة مهمة وهي أن السوق العقاري في أبوظبي توسع بصورة كبيرة واختلف كثيرا عن ما قبل 2006، وبلاشك فإن السوق تنوع، ولدينا اليوم وحدات سكنية مملوكة لمواطنين ومقيمين تقع في مناطق التملك الحر معروضة للإيجار، وأخرى لمواطنين داخل أبوظبي.. ولدينا وحدات جديدة وأخرى نصف جديدة وثالثة قديمة ورابعة قديمة جدا، كما أن نوعيات السكان اختلفت، وقواعد بدل السكن لموظفي الحكومة اختلفت كثيرا، كما أن الرواتب اختلفت أيضا والسوق اليوم مختلف تماما، ويستلزم إنشاء هيئة أو تنظيم عقاري في أبوظبي تنظم السوق وتشرع له القوانين واللوائح وبحيث يرجع إليها المالك والمستأجر. آلية العرض والطلب "الوضع الأمثل للسوق في أي دولة في العالم هو السماح لآلية العرض والطلب بالعمل وذلك في ظل توفر سوق صحي بدون مشكلات ترسبت خلال سنوات" بهذه الكلمات يبدأ الدكتور عماد الجمل رئيس اللجنة الفنية الاستشارية في جمعية المقاولين وأستاذ التحكيم الدولي حديثه معنا مشيرأ إلى أنه من الافضل تطبيق هذه الآلية على المساكن الجديدة ، مثل أبراج جزيرة الريم والتي تستقطب حاليا الكثير من المستأجرين من أبوظبي خاصة .. وأن المرافق الخدمية التي يوفرها كل برج من أبراج الجزيرة لاتقل قيمتها في السنة الواحدة عن 15 ألف درهم كان يدفعها المستأجر في المدينة لنوادي السباحة وكمال الأجسام وإدارة مواقف في أبوظبي إضافة إلى تكاليف الصيانة، وبمعنى إذا كانت قيمة الوحدة السكنية غرفة وصالة في أبوظبي ب60 ألف درهم فإن الوحدة المقابلة لها في جزيرة الريم أرخص إذا كانت قيمة إيجارها 70 ألف درهم هذا.. بالإضافة إلى أن الجزيرة تقدم أسلوب معيشة راق كما أن موقع أبراجها على الخليج العربي رائع كما أن الجزيرة هادئة وتتوفر فيها كافة مقومات الحياة وبها اليوم جامعة السوربون وبجوارها مستشفى أبوظبي كليفلاند أكبر مستشفى في الإمارة وكل هذه المؤسسات الجديدة توظف عمالة وهذه العمالة لن تجد أفضل من أبراج جزيرة الريم للسكن فيها حتى لو كانت قيمة إيجارها أعلى قليلا. تحسن السوق ويلفت خالد الراجحي مدير إدارة المشاريع في شركة الدار العقارية انتباهنا إلى مؤشر مهم للغاية وهو أن سوق أبوظبي العقاري يشهد منذ فترة تحسنا ملحوظا ظهر جليا في مناطق كثيرة في المدينة وخارجها . ويشير إلى أن التنافس في الأسعار سيكون هو الشعار المسيطر على السوق في الفترة المقبلة مشيرا إلى أن خطأ الاعتقاد بأن إيجارات الأبراج الشاهقة في جزيرة الريم وخاصة مشروع أبراج البوابة مرتفعة بل هي إيجارات تنافسية للغاية. الإسكان المشكلة المشكلة ليست في الإسكان الجديد سواء في جزيرة الريم أو غيرها، بل في الإسكان القديم كما يلفت انتباهنا رضا مسلم الخبير الاقتصادي في أبوظبي، لأن القرار الجديد استهدفه بشكل رئيسي ولو تركنا آلية العرض والطلب تعمل في سوق العقارات السكنية والتجارية في أبوظبي فسوف تنخفض الإيجارات لا محالة بنسب تصل إلى 25%.. لكن هذا القول المتفائل ليس متواجدا على أرض الواقع لأن الطرف الأقوى في السوق هم الملاك المؤجرون وهم الذين يتحكمون في قيمة الإيجارات، وقد حافظ هؤلاء الملاك خلال السنوات الماضية على ارتفاع قيمة الإيجارات في السوق. ويتفق رضا مسلم مع القائلين بأن مشاريع جزيرة الريم قد تحدث تغييرا حقيقيا في أوضاع السوق لأن نسبة كبيرة من المالكين للوحدات السكنية فيها من المقيمين الذين اشتروا وحدات فيها وفي غيرها من مناطق التملك الحر مثل منطقة شاطئ الراحة، وغالبية هؤلاء الملاك المقيمين اشتروا الوحدات بتمويلات من البنوك، وقد تضطرهم ظروفهم المالية للإسراع في تأجير الوحدات التي يتملكونها حتى لا تظل فوائد البنوك عامل ضغط عليهم. هيئة تنظيمية بلهجة حماسية يؤكد عتيبة العتيبة رئيس مجموعة العتيبة الاستثمارية ورئيس لجنة العقارات السابق في غرفة تجارة وصناعة أبوظبي "آن الآوان لإنشاء هيئة أبوظبي لتنظيم القطاع العقاري" مشددا على ضرورة سن منظومة تشريعات ولوائح جديدة تناسب الطفرة العقارية في أبوظبي. ويشير إلى أن المشكلة تتمثل حاليا في المباني القديمة والتي تتطلب تدخلا من الحكومة وهذا التدخل لا بد أن يكون عاجلا. وأضاف قائلا" لا يستطيع اليوم أي خبير عقاري في أبوظبي يتوقع بما سيحدث لقطاع العقار والتأجير، لسبب بسيط وهو عدم وجود إحصائيات دقيقة عن الوحدات الجديدة المطروحة أو عن الطلب الحقيقي ، وطوال السنوات الماضية سمعنا عن أرقام كبيرة جدا للوحدات التي ستنزل السوق، وتهيأنا أن الأسعار ستنهار لامحالة لكن الوحدات التي دخلت السوق دخلت ببطء وبشكل متدرج وبعضها مازال يدخل السوق اليوم وسيدخل غدا. ويشير إلى أن من يعتقد أن وحدات مشاريع جزيرة الريم ستصاب بالكساد لأنها إسكان فاخر مخطأ بكل تأكيد متسائلا" كيف نصف وحدات مكونة من غرفة وصالة بأنها إسكان فاخر وفخم، نعم المشاريع في جزيرة فخمة وذات إطلالة قوية على الخليج لكن ليس كل وحداتها فاخرة ، وأعتقد أن المستأجر في أبوظبي لو تأكد أن إيجارات وحدات الريم ستكون مقاربة لإيجارات البنايات القديمة فسوف يتحول إليها. الدور الحكومي في ضبط السوق ودعمه شدد مسعود العور الرئيس التنفيذي لشركة تسويق للاستشارات والتسويق العقاري في أبوظبي على أن أهم درس خرجنا به خلال السنوات الخمس الماضية هو أهمية الدور الحكومي في ضبط ودعم السوق، مؤكدا على أن دور الحكومة خلال المرحلة المقبلة مهم للغاية ولا يقل عن المرحلة السابقة ومن المهم أن لاتتدخل الحكومة في السوق بل تتركه لآلية العرض والطلب شريطة وجود لائحة تسعير للمناطق والوحدات وأن يتم ربط زيادة الإيجارات بعمليات التجديد والخدمات المتوفرة. ويتفق وائل الطويل العضو المنتدب في شركة تلال كابيتال مع القائلين بوجود هيئة أو مؤسسة لتنظيم القطاع العقاري في أبوظبي مشيرا إلى أن حجم السوق يتطلب ذلك وبصورة عاجلة خاصة مع كثرة المشاريع العقارية وشركات التطوير العقاري وتزايد أعداد المستأجرين ، فضلا عن أن تنوع المناطق والوحدات وفئات السكان يستلزم تحديد لائحة أسعار للإيجارات، خاصة مع توفر المعروض بصورة أكبر. إيجارات جزيرة الريم لن تتراجع رغم الاستمرار في تنفيذ المشاريع يتفق عبد الرحمن الشيباني رئيس مجلس إدارة شركة منابع العقارية مع القائلين بأن إيجارات المساكن الجديدة في أبوظبي لن تشهد تراجعاً بسبب سريان آلية العرض والطلب، ويقول: لدينا طلبات كثيرة تزداد يوماً بعد الآخر من مستأجرين راغبين في السكن في جزيرة الريم، وغالبية هؤلاء المستأجرين كانوا يسكنون مع عائلات أخرى في فيلات سكنية داخل وخارج المدينة وقد حظرت عليهم بلدية أبوظبي هذا السكن المشترك العشوائي.. وهم يرغبون في السكن في مكان هادئ وجديد ولا يجدوا أفضل من جزيرة الريم بسبب قربها من أبوظبي. ويكشف عبد الرحمن الشيباني أنه من خلال عمل شركته في تأجير الوحدات والمحلات تأكد أن نسبة ليست قليلة من ملاك وحدات مشاريع جزيرة الريم من المستثمرين بل هم ملاك وافدون يرغبون في الإقامة في وحداتهم السكنية سواء لهم أو لأبنائهم وبالتالي فإن الإيجارات لن تشهد تراجعاً في الجزيرة، كما أن حكومة أبوظبي مستمرة في تنفيذ مشاريع كبري في قطاعات اقتصادية كثيرة وعلى رأسها السياحة. البيان طلبات يومية من ملاك بزيادة الإيجارات أكثر من 40% قال الدكتور محمد نعيمات رئيس مجلس إدارة شركة الحصن العقارية في أبوظبي إن شركته استقبلت وما زالت تستقبل طلبات من ملاك برفع القيمة الإيجارية لوحداتهم السكنية بنسب تصل إلى نحو 40% وذلك على الرغم من أن المالك لم يجري أية إصلاحات أو صيانة في الوحدات تتناسب مع هذه الزيادة بل إن غالبيتهم يطلبون الزيادة من أجل الزيادة فقط .. حيث يعتقدون أنهم لم يستفيدوا من طفرة الإيجارات خلال السنوات الماضية. ويضيف الدكتور نعيمات قائلاً: هذه نسب زيادة مبالغ فيها بشكل كبير، ولو كانت هناك زيادات فينبغي ألا تزيد على 10% أو عشرة آلاف درهم كحد أقصى لأن غالبية المستأجرين للبنايات القديمة من الطبقتين الوسطى ومحدودة الدخل ولو كان لديها الأموال لفضلت السكن في مساكن جديدة. ويشير الدكتور نعيمات إلى أن سوق أبوظبي اليوم يتواجد به عرض كبير عكس أعوام 2005 و2006 و2007 لكن المشكلة أن هذا الطلب على هذا العرض ليس كبيراً جداً بل يتركز في مناطق محددة في أبوظبي مثل معسكر آل نهيان أو الفلل الجديدة في مناطق البطين والمشرف والكرامة. البيان
