أبوظبي: المكاتب تحافظ على استقرارها أبوظبي - عدنان نجم: شهدت ايجارات المكاتب التجارية في أبوظبي نوعاً من الاستقرار في بعض المناطق التي يكثر فيها طلب الشركات على الاستئجار بها مثل شارع الكورنيش، شارع خليفة، منطقة الخالدية، مع حدوث تراجع في الإيجارات في المناطق التي تليها ولكن بنسبة طفيفة . وارجع خبراء وعاملون في القطاع العقاري هذا الأمر إلى وصول السوق إلى مرحلة النضوج، حيث أصبح المستأجرون يفرقون ما بين العقار الجيد المناسب وغير المناسب لأعمالهم، إلى جانب البحث عن عقارات تقلل من التكلفة الملقاة على عاتق الشركات ما دفعها للبحث عن عقارات في مناطق أبعد أو مبان حديثة يتم تأجيرها بأسعار أقل من القيمة الإيجارية التي كانت تدفعها بالسابق . ويرى هؤلاء أن المكاتب التجارية في منطقة كورنيش أبوظبي كانت الأكثر حفاظاً على قيمتها بل وتشهد زيادة سنوية بنسبة 5% بحسب قانون الإيجارات المتبع في إمارة أبوظبي، إلا أن بعض ملاك الأبراج والمباني في المناطق الداخلية عمدوا إلى تجميد هذه الزيادة السنوية أو القيام بتخفيض وبنسبة بسيطة من القيمة الإيجارية بهدف الحفاظ على المستأجرين وتحقيق إشغال مكتمل في وحداتهم المكتبية . وذكروا أن ملاك المباني الجديدة قد عمدوا إلى تخفيض إيجارات المساحات المكتبية بشكل كبير ليصل إلى 700 درهم من أجل تحقيق إشغال في مبانيهم، إلى جانب طرح عروض على الشركات بأن تستأجر المساحة التي تناسبها سواء كانت صغيرة أو كبيرة، مع التمتع بعدد من الخدمات منها استخدام قاعات الاجتماعات في المباني نفسها بشكل مجاني، توفير عاملين لخدمات التنظيف وخدمة العملاء وغيرها . ومع انتهاء العديد من الأبراج التجارية والمكتبية في كل من جزيرة المارية "الصوة"، جزيرة الريم، شاطئ الراحة وفي جزيرة أبوظبي فقد وفرت هذه المشاريع مساحات مكتبية تقارب 3 ملايين متر مربع، إلا أن أسعار تأجير المتر المربع تراوحت ما بين 700 إلى 1000 درهم في المباني العادية الواقعة في مناطق بعيدة عن مركز المدينة، ووصولا إلى 2600 درهم للمتر المربع في المناطق الرئيسة والتجارية المهمة . وتتسابق شركات التطوير العقاري وإدارة العقارات إلى استقطاب كبريات الشركات العالمية للاستئجار لديها كون وجود مثل هذه الشركات سيعزز من أهمية مشاريعهم ويدفع بشركات عديدة للتفكير جيداً في الانتقال إلى الابراج التي تديرها . وأفاد هؤلاء أن سوق العقارات التجارية شهد تحسناً خلال العام 2012 مقارنة في عام ،2011 حيث ارتفع عدد الشركات العاملة في أبوظبي وجرى البحث عن مساحات مكتبية جديدة بهدف الانتقال إليها من المكاتب القديمة التي كانت تعاني سوء الخدمة بها أو ارتفاع أسعارها مقارنة بالمساحات التجارية الجديدة . ولفت هؤلاء إلى أن المنافسة بين شركات التطوير العقاري قد شكل عاملاً رئيساً في خفض إيجارات المساحات المكتبية، حيث عمدت الشركات إلى هذا الأسلوب من أجل تحقيق إشغال مرتفع في مساحاتها بدلاً من ان تبقى فارغة . وأفادوا أن السوق العقاري في أبوظبي سيستقبل في العام الجاري مساحات مكتبية إضافية، إلا أن إيجاراتها لن تنخفض إلا بنسب قليلة ومحدودة ويعود هذا الأمر إلى الشركة التي تدير هذه الوحدات . ويقول مسعود العور الرئيس التنفيذي لشركة تسويق للاستثمار والتطوير العقاري: "لقد حافظت المكاتب التجارية في أبوظبي على قيمتها، وقد شهدت تذبذباً بسيطاً سواء في الارتفاع أو الانخفاض بنسبة تتراوح بين 2-5% فقط . ولفت العور إلى أن القيمة الإيجارية للمكاتب قد تنخفض في بعض المناطق التي تشهد تنفيذ مشاريع لأبراج مكتبية بها وذلك بسبب توفر المعروض بها، مشيراً إلى أن المكاتب الجديدة يجري طرحها بأسعار تأجيرية مناسبة . وأكد أن التوجه العام يسير نحو المحافظة على استقرار الإيجارات في ظل الوصول إلى التوازن بين العرض والطلب . وقال: "إن السوق العقاري في أبوظبي يتجه نحو النضج، وأصبح المستأجرون من الشركات يفرقون بين العقار الجيد لهم أو غير الجيد، وذلك حسب المساحة التي يحتاجونها والموقع وطبيعة نشاطهم وعدد العاملين لديهم . مؤشرات إيجابية تنتظر المساحات المكتبية في دبي دبي - ملحم الزبيدي: توقعت مصادر عاملة في السوق العقاري المحلي أن يصبح قطاع المساحات المكتبية أكثر ملاءمة للمستثمرين خلال العام الجاري ،2013 في ظل بيانات تفيد انتهاء زمن التراجعات السعرية في هذا المجال خلال العام الماضي 2012 . واختتم سوق المكاتب عام 2012 مثقلاً بمستوى ملحوظ من المساحات الشاغرة والمزيد من المشاريع المقرر إنجازها في العام الجاري 2013 . في الوقت الذي يخفي وراءه عدة اتجاهات تجعل من الصعب التحدث عن كل مناطق السوق بنفس الطريقة، حيث من المرجح أن تشهد المباني المكتبية في بعض الأماكن الحيوية على امتداد شارع الشيخ زايد مثل منطقة "تيكوم" و"أبراج بحيرات جميرا" ومركز المدينة انتعاشاً طفيفاً مع نهاية هذا العام . وجاء عائد المكاتب، حسب شركة "جونز لانج لاسال"، الشركة المتخصصة في مجال الاستشارات والاستثمار العقاري على مستوى العالم، ثالث أعلى عائد في العالم بمعدل 9%، بعد مدينة مومباي الهندية، والعاصمة الروسية موسكو ب 9% . حيث من المتوقع أن يكون هناك أيضاً مجموعة من التحسينات بسبب تحسن معدل الاستفادة من المساحة الذي سيؤدي إلى انخفاض مستويات المساحة المطلوبة وزيادة مستويات مساحة الإيجار من الباطن التي أصبحت متاحة في السوق . وتشير تقديرات "جونز لانغ لاسال" إلى أن معدل المساحات الشاغرة في قطاع المكاتب في السوق العقاري المحلي في دبي تحديداً يصل إلى 50% في ظل دخول مشاريع جديدة . كما توضح البيانات، حسب فادي موصلي المدير الإقليمي في الشركة، تراجع قيمة الأصول العقارية بمعدل 50% . وسيكون لخطة دبي الرئيسة وزيادة الإنفاق على البنية الأساسية تأثير مباشر في سوق العقارات المكتبية . كما أن استحداث المبادرات الحكومية الصديقة للشركات، مثل دمج هيئات المنطقة الحرة وتعديل قوانين الملكية الأجنبية، وتطويرها سيكون له أيضاً تأثير مباشر في الشعور . وقالت "جونز لانغ لاسال" في الشرق الأوسط وشمال إفريقيا: "نظراً لأن سوق العقارات بدولة الإمارات لاتزال قيد النمو والتطور، فإننا سنستمر في رؤية تحول في التركيز في الوقت الذي تستوعب فيه الشركات الحكومية وشركات القطاع الخاص الحقائق والخصائص الجديدة للسوق وتقوم بإعادة النظر في استراتيجيات "الصورة الكبيرة" الخاصة بها . وسوف يلعب النشاط المالي دوراً بالغ الأهمية حيث تصبح سوق العقارات بالإمارات أكثر واقعية خلال عام، 2012 كما أن انخفاض الأسعار وزيادة خيارات المنتجات عالية الجودة ودورها كملاذٍ إقليمي آمن سيعمل على زيادة جاذبية سوق الإمارات إلى كل من المستأجرين والمستثمرين في عام 2013" . وتوقعت المزيد من المؤشرات الإيجابية خلال العام الجاري 2013 حيث إن بعض العوامل الرئيسة المتمثلة في الإسكان والفنادق والإنفاق على البنية الأساسية وإدارة العقارات والاستقرار الانتقائي والنشاط المالي والواقعية الجديدة وصداقة المستأجرين والاستدامة ستتوفر بأسعار معقولة عبر سوق العقارات بدولة الإمارات العربية المتحدة . وأكدت أن المستثمرين لايزالون على ثقة في تقدم المدينة، فهذا الأمر شديد الوضوح بين كبار المستثمرين العقاريين الرئيسين عبر منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا (MENA)، وهناك مؤشرات تدل على أنه قد تم التعلم من بعض الدروس المستفادة من الأزمة العقارية الماضية، وأهم هذه المؤشرات هي ضرورة تبني منهج متناسق على المدى البعيد بدلاً من تطوير الكثير من العقارات بسرعة كبيرة . ولا يؤثر توفير هذه الزيادة في الثقة بشكل سلبي على مدى التوافر، بل من المرجح أن تشهد معظم القطاعات بصورة متواصلة نموًا إلى حد ما في الأسعار والإيجارات في عام 2013 . وشهد سوق المكاتب تسليم عدد من أبراج المكاتب الجديدة في عام ،2012 وقد وفر هذا الأمر للمستأجرين مجموعة أوسع من الخيارات حيث ارتفع معدل الوظائف إلى نحو 30% . ومن المتوقع أن يبلغ إجمالي المساحات المكتبية المتوقع دخولها الخدمة خلال العام الجاري 550 ألف متر مربع حسب بيانات "جونز لانغ لاسال"، مقارنة بنحو 570 ألف متر مربع دخلت السوق في العام الماضي ،2012 بتراجع بسيط يبلغ 3% فقط في حين أن السماحات المكتبية التي دخلت في العام 2011 وصلت إلى مليون و30 ألف متر مربع . وباتت منطقة الخليج التجاري مركز الأعمال الجديد لدبي، إذ تستحوذ على النسبة الأكبر من المساحات المكتبية المتوقع تسليمها خلال السنوات المقبلة . نمو طفيف لسوق المكاتب في عجمان عجمان - "الخليج": قال خبراء العقار في إمارة عجمان إن إيجارات المكاتب مازالت تشهد حالة من الاستقرار، فيما شهد الطلب نمواً طفيفاً في العام الحالي، حيث ارتفع عدد المكاتب المستأجرة في الإمارة تتراوح بين 5- 10 % . وأوضحوا أن هذا الارتفاع في الطلب على المكاتب يعكس تأثر القطاع بتطور الحركة العقارية في عجمان، خصوصاً أن الوحدات العقارية التي تبنى في الأصل للاستخدام كمكاتب وفق نظام المساحات المفتوحة محدودة نسبياً في عجمان . وأشاروا إلى أن أغلبية الوحدات العقارية التي يجري استخدامها كمكاتب في الإمارة هي في الأصل شقق، ولكنها تقع في مناطق تجارية مثل الكورنيش وشارعي الشيخ خليفة والشيخ حميد ومنطقة النعيمية، وأشار خبراء العقارات إلى أن الوحدات التي تبنى للاستخدام كمكاتب بنظام المساحات المفتوحة تتركز في الأغلب في المناطق التجارية، كما ان هناك عدداً محدوداً من مباني المكاتب في المناطق السكنية وكذلك في المنطقة الصناعية . وقال عدد من العاملين في المكاتب العقارية ان قطاع ايجارات المكاتب في الامارة يشهد استقراراً نسبياً في مستويات الطلب انعكس على حجم المعروض منها في السوق العقاري للإمارة، موضحين ان الشركات الصغيرة التي تطلب شققاً عادية لشغلها كمكاتب تشكل أغلبية هذا السوق مع وجود بعض الشركات الكبيرة التي تطلب أحياناً وحدات سكنية بمساحات مفتوحة تقوم بتقسيمها وفقاً لاحتياجاتها العملية، حيث تتركز هذه الطلبات على المباني التي تملك هذه المواصفات في بعض الابراج وفي عدد من المباني الجديدة . وتوقعت أن تتواصل الحركة النشطة في قطاع المكاتب في عجمان خلال العام الحالي نتيجة تواصل الأعمال الإنشائية والأبراج والمشاريع المختلفة في الإمارة، إضافة إلى دخول مشاريع أخرى خلال العام الحالي . الشارقة: استقرار في سوق المكاتب مع تفوق المعروض الشارقة - ناصر فريحات: أكدت مصادر عقارية عاملة في إمارة الشارقة أن قطاع المكاتب يشهد استقراراً وأن الطلب ارتفع بشكل طفيف في الأشهر الأخيرة، وأشارت المصادر إلى أن العرض ما زال يتفوق نسبياً على حجم الطلب رغم نموه البسيط ، حيث اتجه بعض المستثمرين نحو الاستفادة من هذا القطاع من خلال إقامة العديد من المباني المخصصة للمكاتب . ولفتت مصادر القطاع إلى ان تطور البنية التحتية ساعد على زيادة وتيرة إقامة المشاريع في الإمارة، سواء بالنسبة للشركات العاملة في المناطق الصناعية أو مشاريع البناء والتشييد التي تم إطلاقها في الفترة الأخيرة . وأكدت المصادر ان القيمة الإيجارية للمكاتب، واصلت استقرارها أسوة بالعام الماضي . وتوقعت ان تنمو الحركة في قطاع المكاتب في الشارقة خلال العام الحالي نتيجة تواصل الأعمال الإنشائية والأبراج والمشاريع المختلفة في الإمارة، إضافة إلى دخول مشاريع أخرى . وأشارت إلى ان غالبية الوحدات العقارية التي يجري استخدامها كمكاتب في الإمارة هي في الأصل شقق، ولكنها تقع في مناطق تجارية مثل شارع الوحدة ومناطق بحيرة خالد والخان والتعاون والنهدة وشارع جمال عبدالناصر . وقال عبيد الطنيجي صاحب مؤسسة الطنيجي للعقارات ان القيمة الإيجارية للمكاتب ستبقى في حدودها الحالية وستبقى مستقرة ، في ضوء بقاء الطلب في حدوده المتوسطة والنمو المحدود، رغم توفر اسعار جيدة ومنافسة . وأشار إلى ان الشركات التي تختار اقامة مكاتبها في الإمارة تسعى إلى الإفادة من النشاط الاقتصادي في الشارقة من جهة، ومن التسهيلات العديدة المقدمة في الإمارة لجذب المستثمرين من جهة أخرى . وأوضح الطنيجي ان الأسعار في عام 2009 كانت غير مستقرة وفي عام 2011 بدأ الاستقرار في الأسعار بدون طلب وفي عام 2012 بدأ الطلب على المكاتب مع استقرار الأسعار بنفس القيم . وقال إن ايجارات المكاتب بنظام المساحات المفتوحة تتراوح بين 45 و65 درهماً للقدم المربعة في منطقة الخان وبين 0_ و60 درهماً في منطقة التعاون وبين 45 و85 درهماً في منطقة الممزر وبين 65 و90 درهماً على كورنيش البحيرة وبين 40 و55 درهماً في النهده، وبين 45 و55 في القاسمية، وبين 40 و50 في تجارية مويلح، وبين 60 و75 في شارع واسط .
