من أهم الضروريات لأي إنسان في حياته هو توفير المسكن الملائم ,, ولكن للأسف الشديد في بلادنا هذا الجانب لايأخذ أدنى اهتمام من قيادة الحكومة بل مكنت هذا الموضوع لمن لايرحمون ولايشعرون بأدنى مسئولية .. فإن قطاع الإسكان بوزارة الأشغال لم يحقق طوال السنوات الماضية أية بادرة خدمية للمواطن سوى بناء مجموعة المساكن التي منحت من قبل رئيس الجمهورية لذوي الدخل المحدود موزعة في عدة محافظات وحتى أنه إلى الآن لم يتم تحديد المستفيدين منها . من اهم الأنشطة التي كان يجب الاهتمام بها في قطاع الإسكان بالوزارة والتي يمكن أن يتم بواسطتها حل الجزء الأكبر من المشكلة الإسكانية هي تفعيل دور الجمعيات السكنية نظراً لأنها تعتمد على مجموعات تقوم بأنشطتها ولايقتصر العمل على دور الدولة فقط ويمكن أن يتم من خلالها إقامة مشاريع إسكانية كثيرة جداً ولاتحتاج سوى الرقابة والإشراف والدعم الفني والمادي بحسب ماينص عليه قانون الجمعيات ,,, ولكن قيادة الوزارة بدلا من تفعيل هذا الجانب وجدناها تقوم بتحطيمه تماماً. فمنذ أن تم إنشاء إدارة عامة للجمعيات السكنية في نهاية عام 2006م وذلك للمتابعة والإشراف على الجمعيات السكنية من خلال اختصاص الوزارة بأعمال الجمعيات السكنية بصفتها الوزارة المختصة كما هو مسنود لها في قانون الجمعيات والاتحادات رقم (39) لسنة 1998م .. فقد قامت الإدارة بحصر بعض الاختلالات المتسببة في فشل أعمال الجمعيات السكنية وانتشارها في قطاع الجمعيات السكنية أكثر من غيرها من التعاونيات الأخرى . وقامت الإدارة برفع تقارير إلى قيادة القطاع ومنه لقيادة الوزارة تم تحديد بعض الاختلالات ووضع مقترحات الحلول والآليات المناسبة لسير الأعمال التي تساهم في النهوض بأعمال وأنشطة الجمعيات السكنية من جهة والحد من انتشار الاختلالات والتلاعبات في هذا المجال من جهة أخرى ولكنها ظلت تقارير ليس إلا !! بل وبوضع العراقيل والمعوقات أمام الإدارة وبشكل مقصود كي لاتتمكن من القيام بدورها لإنجاز مهامها ! الاختلالات المتسببة في فشل أعمال الجمعيات السكنية أولاً: انتشار الجمعيات بلا رقيب :- عدم تفعيل قانون الجمعيات والاتحادات رقم (39) لسنة 1998م والذي شمل في محتواه جميع أنواع الجمعيات التعاونية بما فيها الجمعيات السكنية ,, وقد تحددت في مواد القانون وزارة مختصة لكل نوع من أنواع هذه التعاونيات تكون هي المسئولة عن الجمعيات النوعية المسنودة أعمالها لهذه الوزارة وبالتالي فهي مسئولة عن أية اختلالات فيها ,, غير أن الجمعيات السكنية قبل صدور القانون وحتى بعد صدور القانون وتحديد الوزارة المختصة ظلت الوزارة دون أي تدخل ولم تقم بأي دورمن المهام المطلوبة منها ,, وفي نفس الوقت - وبسبب كثرة الجمعيات التعاونية بأنواعها إلى جانب وجود العناصر غير النزيهة بين المختصين في وزارة الشئون الاجتماعية والعمل - لم تتمكن من مراقبة أعمال الجمعيات السكنية بالصورة المطلوبة لذا انتشرت الجمعيات السكنية في جميع المحافظات بدون محاذير أو معايير لإنشائها وتزايدت بأضعاف مضاعفة عماكانت عليه فهي وبعد صدور القانون تكتسب ثقة المشتركين فيها لأنها تمنح الصفة القانونية بعد إشهارها من قبل جهة رسمية . ثانياً : عدم تحقيق الغاية المنشودة من تأسيس الجمعيات السكنية:- وفي هذا المجال تنقسم الجمعيات السكنية إلى فئتين رئيسيتين :- أ - الفئة الأولى :- الجمعيات التي تأسست لغايات انسانية وهي تقديم خدمة إسكانية لمجموعة من الأفراد ,, ومعتمدة بذلك على خلفية مواد القانون الخاصة بالجمعيات السكنية بما تحتويه من دعم الدولة والتسهيلات التي تقدم لها من الجهات الخدمية.....الخ فيتولد لديها الطمأنينة والأمل لتحقيق أهدافها ومساعيها ,, غير انها تصطدم بواقع آخر يتعلق بالأساسيات التالية 1 - مشاكل الأراضي . 2 - عدم استجابة المختصين في قطاع التخطيط لمواد القانون في تقديم التسهيلات للجمعيات السكنية فيما يتعلق بأعمال المسح والتخطيط . 3 - عدم تمكن الجمعيات الحاصلة على الأرض من إقامة مشاريع سكنية لمنتسبيها بطريقة التعاقد مع جهات أو شركات تمويلية لمشاريع الإسكان لأن هذه الشركات أو الجهات تشترط شرطين أساسيين للموافقة على تقديم القرض السكني للجمعية أولهما توفيرخدمات البنية التحتية في الموقع ,, وثانيهما وجود جهة رسمية تكون هي الجهة التي يتم التعاقد معها . ب- الفئة الثانية :- الجمعيات التي تأسست لغايات أخرى بعيدة عن تقديم الخدمات للمشتركين ومعتمدة لتحقيق طموحها على غياب القانون وحصولها على التسهيلات من بعض الأفراد في بعض الجهات لتسيير أعمالها بغض النظر عن غاياتها ,, ونجد أن المتضررين من هذا الموضوع هم أعضاء الجمعية العمومية الذين لاحول لهم ولاقوة , ولاملاذ رسمي أمامهم يلجأون إليه لحمايتهم من القائمين على هذه الجمعيات ,, فالجهة الرسمية ذات العلاقة (وزارة الشئون الاجتماعية ) والعمل إلى جانب افتقارها إلى الشفافية في العمل والتعامل فإن معلوماتها عن هذه الجمعيات أو القائمين عليها لاتصل بأي حال من الأحوال إلى تمكينها من وضع حد لأي تلاعب منذ بداية ظهوره فيما عدا في بعض الحالات النادرة والتي يتحتم عليها فيها تحرير مذكرة لجهة رسمية أخرى ( الجهاز المركزي للرقابة والمحاسبة ) لتقوم الأخرى بالرد عليها والرفع بالتالي إلى الجهة المخولة بإصدارالأحكام لصدور الحكم المناسب . مقترحات الحلول لإصلاح الاختلالات ومنع التلاعب أولاً: لمنع انتشار الجمعيات بلا رقيب :- دور الوزارة المختصة :- فإنشاء إدارة عامة للجمعيات السكنية في الوزارة ماهي إلا الخطوة الأولى للتواصل لإبراز الجوانب الإيجابية والسلبية المتعلقة بالموضوع وتقييم أعمال هذه الجمعيات نظرياً ,, غير أن ذلك لم يحل المشكلة من جذورها ,, فإن وزارة مثل وزارة الأشغال العامة والطرق وبما تحتويه من تفرعات الأعمال يرون بأن هذا الجانب لايمثل سوى نقطة في محيط من اهتماماتهم الأخرى ,, لذلك ونجد منهم الإهمال لدور إدارة الجمعيات السكنية ومحاولة تقليص دورها إلى أدنى مستوى . مقترح الحل لهذا الخلل :- 1 - إنشاء قطاع أو مصلحة أو مؤسسة يختص بالإسكان والتعاونيات السكنية وبحيث يمنح الصلاحيات القانونية التي تمكنه من القيام بدوره على أكمل وجه بعيداً عن اهتمامات مشاريع الطرق وباقي المشاريع في وزارة الأشغال العامة والطرق ,, وكذلك لإصدار القرارات المناسبة لمساعدة الجمعيات السكنية في حصولها على الدعم والتسهيلات التي منحتها الدولة في القانون بحسب إمكانيات الدولة في كل زمان وظروف المنطقة التي يقع فيها مشروع الجمعية وذلك للمساهمة في حل مشاكل الإسكان والتخفيف من الفقر وكذا الحد من ظاهرة الفساد والاختلالات في قطاع الجمعيات السكنية . 2 - تحديد الصلاحيات وعدم تداخلها بين الجهات الرسمية ذات العلاقة لتزاول الجمعيات أنشطتها وأعمالها على ضوء التنسيق بين الجهة المسئولة عن متابعة أعمال الجمعيات وبين الجهات الأخرى ذات العلاقة على أساس هذه الصلاحيات بما يحقق المصلحة العامة,, وأهم هذه الجهات الهيئة العامة للأراضي والمساحة والتخطيط العمراني , وزارة الشئون الاجتماعية والعمل. ثانياً: لتحقيق الغاية المنشودة من تأسيس الجمعيات السكنية :- تتلخص المقترحات في محورين لهذا الأمر:- المحور الأول :- وهو المرتبط بالفئة الثانية من الجمعيات ومقترح الحل لهذا الخلل يتعلق بتنفيذ البند الخاص بمنع انتشار الجمعيات بلارقيب فيتم على ضوئه إتخاذ القرارات لإصدار قوانين العقوبات المناسبة لكل حالة وتنفيذها دون تأخير . المحور الثاني :- وهو المرتبط بالفئة الأولى من الجمعيات السكنية ومقترح الحل يتشعب إلى عدة أقسام :- 1) لحل مشاكل الأراضي :- أ - تطبيق أو تعديل قانون الأراضي في تحديد ملكية الأراضي فيما يخص ارتباط المراهق الخاصة (المساقي) بملكيات أهالي المنطقة وتحديدها في البصائر ,, بحيث يتم تحديد النسبة المخصصة للدولة والنسبة التابعة للأرض الزراعية وتطبيقه بمبدأ لا ضرر ولاضرار . ت- حرص الهيئة العامة للأراضي والمساحة والتخطيط العمراني على أداء الدورالإيجابي الذي يعد من أهم الأدوار على الإطلاق في حل مشاكل الأراضي . يمكننا هنا المرور وبشكل مختصر على الآلية التي يمكن للهيئة اتباعها :- 1 -في الحالات الخاصة أثناء التفاوضات في عمليات البيع والشراء :- تطلب الهيئة حضور صاحب الأرض المزمع فيها عملية البيع والشراء لتقديم صور طبق الأصل من وثائق الملكية إلى الهيئة وتتبع الإجراءات التالية :- تكليف فريق فني مع مندوب من المحكمة للنزول مع صاحب الأرض إلى الموقع للتأكد من البيانات الخاصة بالأرض والرفع المساحي للأرض التي يحددها شاملة المراهق الخاصة بالأرض ومن ثم فرزالمساحة الكلية إلى نوعيها (الخاص المحددة مساحتها في البصيرة ) و(مساحة المراهق أو المساقي بناء على الرفع المساحي) . يتم نشرإعلان وسائل الإعلام الرسمية المقروءة والمسموعة والمرئية , بملكية الأرض بكامل البيانات الخاصة بها , مع تحديد فترة كافية لأي شخص يتقدم إلى الهيئة بأي اعتراض على فحوى الإعلان وتقديم ما يمتلكه من وثائق أو مستندات ,, وبعد مرور الفترة المحددة والتأكد من صحة البيانات التي قدمها صاحب الأرض وخلوها من أي جوانب مخلة بشرعية الملكية ,, يتم التوثيق في السجل العقاري للمساحة الخاصة بالمراهق التابعة لأرضه والمذكورة في بصيرته بعبارة ( ومراهقها ) ويمنح بذلك استمارة رسمية مع توضيح كافة بيانات الأرض وترفق مع البصيرة الخاصة به ,, وبالتالي يتم اعتمادها من المحكمة بناء على توقيع المندوب أو اللجنة المكلفة من قبل المحكمة . 2 - في الحالة العامة :- ولأجل ضمان حصر أملاك الدولة وتوثيق الملكيات الخاصة والمراهق التابعة لها في جميع المناطق بشكل تسلسلي ومرتب ,, تقوم الهيئة بعمل برنامج لعمل مسوحات للمناطق ,, فيتم نشر إعلان عن كل منطقة قبل الفترة المحددة لأعمال المسح فيها والإعلان لأصحاب الأراضي من أهالي المنطقة لإحضار وثائق ملكياتهم ,, فيتم اتباع نفس الآلية السابقة لتحديد مساحة كل موقع وإسناد ملكيته لأصحابه وتوثيقها في السجل العقاري مع الاحتفاظ بنسبة الدولة المخصصة من مساحة المراهق بحسب ماسيتحدد في القانون بنسبة واضحة ليتم تحصيلها من أي مشتري سواء كانوا أفراداً أو جمعيات إلى ميزانية الهيئة بالطريقة والمدة التي تحددها الهيئة . 2) للتسهيلات وتقديم خدمات أعمال المسح والتخطيط :- تقوم الهيئة بتحديد الرسوم المطلوبة لأعمال المسح والتخطيط بحيث يتم تسديدها من قبل الجمعيات السكنية بناء على سندات رسمية وتورد إلى ميزانية الهيئة . ويسري على الجهات الخدمية الأخرى نفس الآلية المطلوبة من الهيئة العامة للأراضي والمساحة والتخطيط العمراني بشأن الرسوم مع الأخذ بالاعتبار نصوص مواد القانون . 3) لتمكين الجمعيات من إقامة المشاريع السكنية الخاصة بمنتسبيها :- إذا ماتوفرت الجهة الرسمية التي تنفرد مهامها بالإشراف والدعم ومراقبة الجمعيات السكنية قانونياً ومالياً وتكون هي الجهة التي تقوم بالتنسيق مع البنك المركزي والبنوك الرسمية الأخرى المعتمدة لدى البنك المركزي وكذلك الجهات أو الشركات الممولة والتي توافق على تمويل مشاريع الجمعيات السكنية وتحمل على عاتقها مسئولية تسيير أعمال الجمعيات وبالتالي تكون هي الجهة التي يتم الرجوع إليها في حالة تأخر تسديد الأقساط ,, فتقوم هذه الجهة بوضع آلية مدروسة لضمان سير المشروع بطريقة سليمة , تضمن فيها استرداد الكلفة من المستفيدين دون حدوث أية خسارات للشركة أو الجهة الممولة ونفس هذه الجهة.
