اعتمدت مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، ذراع التنظيم العقاري التابعة لدائرة الأراضي والاملاك بدبي، رسوم الخدمات الخاصة ب355 مشروعاً ضمن مناطق التملك الحر في الإمارة حتى الآن . شهدت أسعار الخدمات في مشاريع التملك الحر انخفاضاً ملموساً منذ البدء بتطبيق قانون جمعيات الملاك واللوائح التنظيمية الخاصة به، حيث بلغ متوسط هذا الانخفاض في بعض المناطق نحو 17% منذ بداية العام الجاري 2012 مقارنة بالعام الماضي 2011 . ويشهد السوق المحلي حراكاً عقارياً على صعيد تأسيس جمعيات الملاك وفقاً للقوانين المعمول بها لدى "دائرة الأراضي والأملاك" و"مؤسسة التنظيم العقاري" (ريرا) وتطبيقاً للشروط واللوائح التنظيمية الصادرة عنها . وتفاعلت شركات التطوير العقاري الرئيسة والثانوية مع توجيهات الجهات الحكومية المعنية بتنظيم السوق العقاري المحلي في دبي، حيث دعت ملاك الوحدات ضمن مشروعاتها التي تخضع للأنظمة والقوانين المعمول بها ضمن مناطق التملك الحر إلى عقد اجتماع لانتخاب رئيس وأعضاء مجلس إدارة الجمعية البالغ عددهم بين 5 أو 7 أعضاء . وأوضح الخبير العقاري مهند الوادية، المدير التنفيذي في شركة "هاربور" العقارية، وأستاذ محاضر في كلية دبي العقارية، أن أسعار رسوم الخدمات ضمن مناطق التملك الحر في دبي لم تصل إلى السعر العادل، ولا تزال بحاجة إلى المزيد من الدراسة والاجتهاد لتحقيق هذا الهدف . وأكد أن السوق العقاري المحلي في دبي شهد تحسناً جيداً منذ البدء بتطبيق قانون جمعيات الملاك الذي أسهم في رفع مستوى الوعي لدى أطراف معادلة العقار خاصة الملاك الأفراد والمستثمرين حول كيفية إدارة البنايات ومتطلباتها وحقوقهم مقابل واجباتهم، وذلك يأتي ضمن الخطوة الأولى من خطوات التطور بقطاع جمعيات الملاك . أما الخطوة الثانية، حسب الوادية، فهي البدء بتنفيذ مهام وأعمال جمعيات الملاك لتقديم الخدمة المناسبة التي تتوافق مع طبيعة المشروع من جهة وشريحة الملاك والقاطنين فيه من جهة أخرى بأفضل الأسعار من دون التأثير في الجودة، فعل سبيل المثال لا الحصر، تبلغ تكلفة رسوم الخدمات في "برج سلافة" ضمن "مرسى دبي" 11 درهماً للقدم المربعة وهي الأقل في المنطقة، وتبلغ في مجمع "سكاي كورتس" 9 .7 درهم للقدم المربعة، وهي الأقل على مستوى مشاريع الأبراج في دبي . والخطوة الثالثة هي الابتكار، من خلال اللجوء إلى استخدام الخبرات والكفاءات ذات التجربة والممارسة الطويلة في مجال إدارة المرافق وجمعيات الملاك، وهؤلاء لا يزالون يشكلون شريحة بسيطة جدا في السوق المحلي بدبي . ومن الامثلة على ذلك الاستفادة من الأماكن العامة في المشروع لتحقيق إيرادات سنوية لجمعية الملاك، وتغيير نظام الإنارة للتوفير في فاتورة الطاقة الكهربائية حيث وصلت نسبة الخفض في مشاريع طبقت هذه الفكرة نحو 30% . وأكد أنه لا يمكن إيجاد مقارنة بين المشاريع من حيث رسوم الخدمات نظراً لوجود الكثير من العوامل التي يؤخذ بها والتي تختلف بين مشروع وآخر، كالتركيبة السكانية للملاك، ورؤية المشروع، وطريقة بنائه وتكوينه منذ البداية، إضافة إلى متطلبات وتوقعات السكان . ولفت الوادية إلى أن الضعف في إدارة جمعيات الملاك يدفع المطور إلى التدخل لأسباب تتعلق بحب الانتقاد لدى الغالبية أكثر من العمل والاجتهاد، وبقاء فكرة أن المطور لا يزال لغاية اليوم هو المسؤول الأول والاخير عن المشروع نظراً لارتباط الميزانية المالبية لجمعية الملاك به في ظل استمرار غياب الحسابات البنكية لجمعية الملاك . وفي ما يتعلق بالحسابات البنكية لجمعيات الملاك، أعلنت مؤسسة التنظيم العقاري عن توقيع اتفاقية تعاون مع "بنك الاماراتدبي الوطني" لتفعيل هذا النظام والتسهيل على المطورين وإدارات الجمعيات، لكن مصادر "الخليج" أكدت أنه لغاية الآن لم يجر تفعيل هذه الاتفاقية . وتنقسم الحسابات البنكية الخاصة بجمعيات الملاك إلى نوعين، هما: أولاً: حساب جارٍ، وهو الحساب المصرفي الخاص بجمعية الملاك الذي تودع فيه المبالغ المدفوعة من ملاك الوحدات، ويكون مخصصاً حصرياً لأغراض إدارة وصيانة المناطق المشتركة والأصول المملوكة لجمعيات الملاك . ثانياً: حساب احتياطي، وهو الحساب المصرفي الخاص بجمعية الملاك الذي تودع فيه المبالغ النقدية التي يتم تخصيصها من دفعات الملاك والتي تدفع باسم الوحدة بهدف تغطية استهلاك سنوي للأصول حسب ما يقره مجلس إدارة الجمعية، على أن يحتسب كنسبة من إجمالي الإيرادات المسددة من الملاك . والجدير بالذكر أن رسوم الخدمات والصيانة التي يحددها مجلس إدارة جمعية الملاك تخضع لموافقة وتدقيق "مؤسسة التنظيم العقاري"، التي اشترطت فتح حسابات بنكية عند تسجيل جمعيات الملاك لإيداع أموال صيانة الممتلكات وضمان إنفاقها بالشكل الصحيح من قبل مجلس الإدارة المنتخب وفق اللوائح والقوانين المعمول بها في السوق المحلي . ويأتي تطبيق قانون الملكية العقارية المشتركة "ستراتا"، للقضاء على أي شك أو عدم يقين في موضوع صيانة الممتلكات في السوق العقارية، حيث يضع مسؤولية صيانة البناء على الملاك عن طريق إنشاء "جمعية الملاك" التي من خلالها لا يعد المطور مسؤولاً عن تقديم هذه الخدمات إلا إذا قررت جمعية الملاك توظيف المطور للقيام بها . وتتحمل الجمعية مسؤولية تنفيذ متطلبات الصيانة وتحسين البناء، إلى جانب متابعة الإدارة السنوية للميزانيات والصندوق المالي اللازمة لعمليات التحسين المستقبلية . وسيمتلك الملاك حصة في الأماكن المشتركة كالمصاعد، والمسابح، والحدائق، إضافة إلى الحق في التصويت على الميزانيات التي تحدد رسوم الخدمة السنوية، ووضع قوانين المجمعات السكنية ومنح عقد الصيانة لإحدى شركات إدارة المرافق . ويحرص مجلس إدارة جمعية الملاك على تطبيق هذه القوانين من خلال توجيه غرامات مالية للملاك أو حتى طردهم من العقار في حال الاستمرار في خرق القوانين أو عدم دفع رسوم الخدمات . ويتطلب القانون من مطوري المباني والمجمعات العقارية المشتركة الكشف عن رسوم الخدمات السنوية المقدرة في العامين الأولين من عملها في اتفاقية البيع والشراء . وسيؤدي إيجاد جمعيات للملاك إلى وضوح وتحكم أكبر بالنفقات الفعلية لإدارة المرافق التي أصبحت تكاليفها تشكل عبئاً ثقيلاً على ملاك الشقق في دبي، في الوقت نفسه الذي تشهد فيه أسعار إدارة المرافق وصيانة المباني تبايناً بين الجهات العاملة في القطاع العقاري سواء أكان مطوراً ثانوياً أم رئيساً أم شركات متخصصة في هذا العمل من جهة، مع اختلاف المناطق من جهة أخرى . وأوضح ملاك وحدات عقارية أن رسوم الخدمات المرتفعة لا تزال تشكل عاملا سلبيا يؤثر في عوائد الاستثمار السنوية ويحرق نسباً عالية من قيمة رأس المال . وأشاروا إلى أنه من المتوقع أن تشهد معدلات رسوم الخدمات السنوية انخفاضاً ملحوظاً في الفترة المقبلة بسبب المبادرة الإيجابية التي قامت بها مؤسسة التنظيم العقاري بتفعيل قانون الملكية المشتركة خلال نهاية النصف الأول من 2010 . ورفضت "مؤسسة التنظيم العقاري" (ريرا) أن تقوم جمعيات الملاك بتحصيل رسوم الخدمات والصيانة للمشاريع ذات الملكية المشتركة دون الحصول على اعتماد الميزانية ورسوم الخدمات والصيانة من قبل "التنظيم العقاري"، معتبرة الأمر مخالفاً لأنظمة السوق . وكانت "التنظيم العقاري" قد أصدرت في السابق التعميم رقم (1-2010)، استناداً إلى قانون رقم (27) لسنة ،2007 بشأن ملكية العقارات المشتركة في دبي، والموجهات الصادرة من دائرة الأراضي والأملاك بشأن النظام الأساسي لجمعيات الملاك، والقواعد العامة لإعلان نظام الملكية المشتركة . وينص التعميم على ما يلي: أولا: يجب على جميع مطوري العقارات في الامارة قبل البدء في تحصيل رسوم الخدمات القيام بالخطوات الآتية: أ- يجب تسجيل المشروع وجميع الوحدات في سجلات الدائرة . ب- على المطور دعوة الملاك إلى اجتماع لانتخاب أعضاء مجلس الإدارة وتوثيق الاجتماع وفق التعليمات والموجهات الصادرة من الدائرة والمؤسسة . ت- يلتزم المطور بتسجيل جمعية الملاك في السجل المعتمد في المؤسسة . ثانياً: يجب الحصول على اعتماد الميزانية ورسوم الخدمات والصيانة من قبل المؤسسة . ثالثاً: يجب على جميع ملاك الوحدات سداد رسوم الخدمات والصيانة، بشرط ان تكون هذه الرسوم معتمدة من المؤسسة وعلى المطورين سداد هذه الرسوم عن الوحدات غير المباعة في العقارات . رابعاً: يتم تحديد رسوم الخدمات والصيانة من قبل الجمعية العمومية للملاك في العقارات المشتركة وفق التعليمات والموجهات المعتمدة من الدائرة والمؤسسة . خامساً: يتم بواسطة المطور تحديد رسوم الخدمات والصيانة للمشاريع القائمة التي لم يتم تشكيل واعتماد جمعية الملاك لها، وذلك وفق التعليمات والموجهات الصادرة من الدائرة والمؤسسة بشرط تقديم ميزانية من مدقق مالي معتمد في حالة تم تحصيل رسوم الخدمات والصيانة بها، على أن تعتمد الميزانية من قبل المؤسسة . سادساً: تعتبر رسوم الخدمات والصيانة ضرورية لتغطية مصاريف إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة، ويتحملها جميع الملاك بدون استثناء نظير انتفاعهم بالأجزاء المشتركة . سابعاً: لا يجوز لأي مالك وحدة عقارية الامتناع عن استغلال الأجزاء المشتركة لتجنب سداد حصته عن رسوم الخدمة والصيانة . ثامناً: يجب على المطور الرئيسي أو الفرعي سداد رسوم الخدمة والصيانة عن الوحدات التي لم يتم تسجيلها باسم المشتري الذي سدد ثمن الوحدة بالكامل وحتى لو ترتبت له حقوق ومطالبات أخرى بخلاف ثمن الوحدة، وينطبق الأمر على شركات التمويل التي تمتنع عن تسجيل الوحدات باسم الممول لهم الذين أوفوا بالتزاماتهم التعاقدية . تاسعاً: عدم دفع رسوم الخدمة والصيانة في موعدها يعتبر مخالفة للقانون تترتب عليه عقوبات مدنية قد تصل لحد الحجز على الوحدة وبيعها في المزاد العلني وفق الإجراءات القانونية لاقتضاء رسوم الخدمة من ثمن المبيع . عاشراً: إن القانون جعل لجمعية الملاك حق امتياز على كل وحدة في ما يتعلق برسوم الخدمة والصيانة غير المدفوعة، ويستمر هذا الحق بالنفاذ حتى لو انتقلت ملكية الوحدة إلى أي شخص آخر .
