كتب - محمد حافظ: كشف عدد من خبراء العقارات أن قرار وزارة البلدية والتخطيط العمراني بتحويل عدد من الشوارع الرئيسة إلى شوارع تجارية ضمن نطاق بلديتي الدوحة والريان أدى إلى ارتفاع أسعار الأراضي والعقارات في هذه المناطق بنسبة 20 %، نتيجة قلة المعروض وزيادة الطلب عليها، وأشاروا إلى أن تلك الزيادة نتيجة وجود هذه الشوارع في المناطق القديمة ولا يوجد بها أراضٍ متاحة للترخيص، وأن سعر القدم " الفوت" في تلك المناطق خاصة في الدوحة تجاوز 4 آلاف ريال. وطالب الخبراء وزارة البلدية والتخطيط العمراني بسرعة إعلان المخططات الخاصة بتلك الشوارع واشتراطات الترخيص بها بما يحقّق التطوير لهذه المناطق مع الأخذ في الاعتبار توفير كافة الخدمات لمرتادي هذه الشوارع. كما طالبوا بضرورة التوسع في إنشاء مزيد من الشوارع التجارية المتخصصة ونقاط البيع في مختلف أرجاء الدولة على ألا يقتصر على الدوحة فقط، حيث إن السوق متشبع بالمساحات التجارية ذات الإيجارات المرتفعة والمطلوب حاليًا توفير مساحات منخفضة الإيجارات لصغار التجار في مناطق عديدة خاصة المناطق الجديدة والمتكدّسة بالسكان. على جانب آخر، أكّد خبراء العقارات أن القرار الجديد سيسهم على المدى البعيد في إنعاش المناطق التجارية وزيادة الاستثمارات بها وهو ما يسهم في خفض إيجارات المحلات التجارية وهو ما سينعكس على تخفيض أسعار السلع وتقليل التضخم. يقول جمال العجي رئيس مؤسسة المستقبل للعقارات إن قرار وزارة البلدية والتخطيط العمراني بتحويل 9 شوارع رئيسة إلى شوارع تجارية ضمن نطاق بلديتي الدوحة والريان هو قرار إيجابي بشكل كبير، خاصة أن المواطنين طالبوا مرارًا وتكرارًا بضرورة العمل على إيجاد حلول دائمة وسريعة لموضوع نقص الشوارع التجارية من خلال تبني سياسة جديدة تهدف إلى التوسع في إنشاء هذه الشوارع المهمّة التي تساعد في تخفيف الزحام والأعباء المرورية عن الشوارع التجارية القائمة حاليًا، لأن الجميع من مواطنين ومقيمين يقصدونها لقضاء حاجاتهم باستمرار ما يسبّب لهم الكثير من المتاعب، مشيرًا إلى أنه لو توافرت الخدمات المطلوبة في محل إقامات المواطنين، فمن المؤكد أن ذلك سيؤدي بالطبع إلى تخفيف الزحام وسيولة مرورية واضحة. وأضاف: من جانب آخر فإن هذا القرار أثر بشكل كبير في ارتفاع أسعار العقارات في هذه المناطق خاصة أنها مناطق قديمة ومكدسة عن آخرها ولا يوجد بها أراضي فضاء، وبالتالي فإنه وفقًا لقواعد السوق فإن المعروض منها قليل، والمطلوب أكثر فارتفعت الأسعار بصورة كبيرة تجاوزت 20 %، وقد بلغ سعر القدم الواحد أو "الفوت" في عدد من المناطق إلى 4 آلاف ريال وهي أسعار مرتفعة للغاية. ودعا إلى العمل على التنفيذ السريع لكل الخُطط التي تمّ الإعلان عنها مسبقًا من قبل البلدية ولم يتمّ تنفيذها فيما يتعلق بإقامة شوارع تجارية جديدة في الكثير من المناطق، نظرًا لأن التوسع في إنشاء المجمعات التجارية الكبرى لا يغني بالطبع عن مثل هذه الشوارع، لأن وجود الشوارع التجارية مهم جدًا لأنه مع الوقت ستختفي محلات الفرجان وبالتالي فقد بات وجود هذه الشوارع مهمًا للغاية من أجل سدّ النقص الذي سيواجهه السكان في تلبية احتياجاتهم المنزلية. وأشار إلى أنه على المدى البعيد ستظهر جدوى هذا القرار بتوفير محلات كثيرة في هذه الشوارع، وبالتالي سينعكس ذلك على انخفاض قيمة الإيجارات في هذه الشوارع وهو ما يؤدي إلى خفض قيمة السلع وتقليل التضخم وستكون متنفسًا تجاريًا جديدًا وفتح شرايين جديدة في المناطق القديمة. وأكّد أن كثيرًا ما تردد الحديث عن خُطط لإنشاء شوارع تجارية تخدم كافة السكان ولكن لا يتم التنفيذ ولم ترَ هذه الشوارع النور بعد، فقلة الشوارع التجارية هي السبب في استمرار ارتفاع الإيجارات في الشوارع التجارية الحالية والسبب الآخر في الازدحام والاختناقات المرورية اليومية في تلك الشوارع التي يرتادها يوميًا آلاف المواطنين لشراء حاجياتهم اليومية من المحلات الواقعة عليها. وطالب بعدم التركيز في المناطق القديمة والعمل على إيجاد شوارع تجارية في المناطق الجديدة، وعلى سبيل المثال منطقتا عين خالد وطريق بروة فهي مناطق جديدة ومنظمة ولا يوجد بها شوارع تجارية إلا تلك الموجودة في طريق سلوى ومعظمها معارض لا تخدم بصورة كبيرة الاحتياجات اليومية للسكان. توسع عمراني ويقول الخبير العقاري والمثمّن المعتمد فيصل مشعل الدوسري إن قطر بصدد توسع عمراني وسكاني مستمر خلال هذه الأعوام ومن دون شك ستحتاج قطر إلى المزيد من الشوارع التجارية التي توفر الخدمات. وطالب الدوسري بعدم منح التراخيص بصورة عشوائية وغير مدروسة وخصوصًا أن الأمر له علاقة بالمناطق السكنية التي هي ذات طبيعة خاصة قد لا تتوافر فيها المقومات المناسبة لإيجاد شوارع تجارية قد تشكل ضغطًا على هذه المناطق وبالتالي مشكلات مع الأهالي، وقال إن قرار تحويل هذا العدد الكبير من المناطق السكنية دفعة واحدة لشوارع تجارية قد يؤدي إلى حدوث موجة من ارتفاع أسعار الأراضي في حين تخوف أن تؤثر هذه الخطوة سلبًا في زيادة أسعار الإيجارات للشقق السكنية. ودعا إلى إعادة النظر في الشوارع التجارية الحالية في قطر جميعًا، كما يجب أن تسير وفق معايير ثابتة في حين أن معظم الشوارع ضيقة ولا تتحمل الضغط ولا يوجد بها العدد الكافي من المواقف للسيارات، ويجب تنظيم العملية بشكل أكبر وأن يتم وضع معايير واضحة وصارمة. وأكد أن الشوارع التجارية الحالية من أكثر المناطق التي تشهد اختناقات مرورية يومية نتيجة ازدحام السكان فيها، حيث إنها شهدت إقبالاً كبيرًا من المواطنين والمقيمين للسكن بها خلال السنوات الأخيرة، ما أدّى إلى زيادة الضغط عليها ويفترض أن يتم إنشاء المزيد من الشوارع التجارية في المناطق الجديدة لخدمة سكانها الذين أصبحوا يعانون من قلتها. وأضاف: إن مشروع تحويلات الشوارع والمناطق من سكنية إلى تجارية من شأنه أن يضع سوق العقارات القطري على فوهة بركان، حيث إن السوق يغلي أصلاً ومنذ أشهر بسبب أسعار العقارات، خصوصًا التجارية منها بشكل غير مسبوق على الإطلاق، موضحًا أن تحويلات المناطق السكنية الجديدة إلى تجارية سيزيد من اشتعال السوق. وأشار إلى أن مشروع التحويلات الجديدة سيؤدي إلى رفع أسعار الأراضي في المناطق المشمولة بالتحويل بصورة فورية، بل إن الارتفاع لن يطال تلك المناطق فحسب وإنما سيطال أسعار الأراضي والعقارات عمومًا في قطر. وطالب بضرورة التوسع في إنشاء مزيد من الشوارع التجارية المتخصصة ونقاط البيع في مختلف أرجاء الدولة على ألا يقتصر على الدوحة فقط، حيث إن السوق متشبع بالمساحات التجارية ذات الإيجارات المرتفعة والمطلوب حاليًا توفير مساحات منخفضة الإيجارات لصغار التجار في مناطق عديدة خاصة المناطق الجديدة والمتكدسة بالسكان. معايير جديدة وأشاد المهندس أحمد الجولو رئيس جمعية المهندسين القطرية بقرار تحويل عدد من الشوارع إلى شوارع تجارية، مؤكدًا وجود عدة معايير جديدة يجب أن تتحكم بمسألة إنشاء الشوارع التجارية الجديدة يجب أخذها في الاعتبار لكن بشكل عام فإن الشوارع التجارية هي خُطوة إيجابية نحو خفض الإيجارات وما يترتب عليه من تخفيض أسعار السلع، لكن على المدى البعيد وعلى مراحل طالما لا يوجد أي مضاربات من قبل السماسرة. وأضاف: إن حال بعض الشوارع القائمة يرثى له كشارع مشيرب التجاري، بينما هناك شوارع تجارية تشكل في تصميمها وتنظيمها نموذجًا للشوارع التجارية المزمع إنشاؤها ويجب أن يتمّ مراعاة تلك الأمور في الشوارع التجارية التي سيتمّ افتتاحها قريبًا. مشيرًا إلى أن وجود شارع للخدمات في الأسواق التجارية هو النقطة الأهم، كما يعتبر أن احتواءها على مطاعم ومحطات بترول ومحال لبيع المستلزمات الشخصية مسألة حيوية ومهمة بالنسبة للمستهلكين، مؤكدًا ضرورة وجود شوارع رئيسة تتبع الشوارع التجارية المزمع إنشاؤها وأن تحتوي على تلك الخدمات وأن وضع سرعة محددة للسيارات المغادرة للشارع باتجاه الشارع الرئيس القريب من الشارع التجاري هو أمر مهم للغاية ويجب ألا يغيب أمر كهذا لا عن ذهن المخططين لبناء هذه الشوارع ولكن وجود بعض الأبنية القديمة على مقربة من تلك الشوارع يعيق عملية توسعتها. ويضيف الجولو: إن المعادلة يجب أن تكون موجودة لدى التخطيط العمراني بأن تكون أعداد مواقف السيارات متناسبة مع أعداد المحال التجارية ومع نسبة التزايد السكاني بالقرب من مكان الشارع المزمع إنشاؤه وأن توفر المساحة هو المسألة الأعقد مع أن الكثير من المواطنين برأيه يفضلون التسوق من المحال في الشوارع التجارية بدلاً من الذهاب للمجمعات. ويعتقد الجولو أن وجود أسواق متخصصة بسلع معينة يتيح التنافسية التي تفضي إلى سعر أقل لصالح المستهلك. وأشار الجولو إلى أن كلفة الأراضي تلعب دورًا رئيسًا في ارتفاع أسعار الإيجارات خاصة في الشوارع التجارية، وإن ما يحدث حاليًا من ارتفاع سريع لأسعار الأراضي يعود إلى ضغوط المضاربين على السوق، فالمستوى الحالي للأسعار غير حقيقي خاصة مع وجود توجّه نحو الاستفادة أكثر من الأرض بدل تطويرها وتأجيرها. وأضاف: لا يمكن التنبّؤ بتطور أسعار الإيجارات خلال الفترة الحالية عقب القرار لأنها كانت متذبذبة خلال العام الحالي بين صعود ونزول مع ميول أكثر نحو الارتفاع في بعض المناطق، خاصة أن سوق الإيجار في بعض المناطق يشهد وفرة في المعروض حاليًا لكن أصحاب المساكن يرفضون تأجيرها منتظرين عودة ارتفاع الأسعار إلى مستويات أكبر. من جانبه، أكّد عبد الله إسحق الخبير والمثمن العقاري أن عدد الشوارع التجارية الموجودة على مستوى الدولة مقارنة بإقبال المواطنين وبعض المستثمرين على تجارة التجزئة يعتبر محدودًا للغاية حتى بعد الزيادة الأخيرة في الشوارع التجارية، كما أن إيجارات بعض المحال التي لا تتجاوز مساحتها 250 مترًا مربعًا يرتفع إيجارها إلى خمسين ألف ريال شهريًا، وهو أمر لا يشجع على زيادة الاستثمار في هذا القطاع، مضيفًا إنه من الضروري تخفيض الإيجارات بحسب الطلب والعرض، لكن على أرض الواقع فإن مناطق الدوحة القديمة ارتفعت عن غيرها في الريان، لأن الدوحة القديمة وبخاصة الشوارع الموجودة في منطقة أم غويلينة والدوحة القديمة لا يوجد معروض كبير فيها وبالتالي فإن الأسعار ارتفعت بصورة كبيرة وهناك إخلاءات كثيرة في المباني السكنية سواء بانتهاء العقود أو الضغط على السكان بمضاعفة أسعار الإيجارات لإجبارهم على إخلاء المباني وبالتالي هدمها وإعادة بنائها من جديد وفق الاشتراطات الجديدة لكون الشارع أصبح تجاريًا. مشيرًا إلى أن الشوارع التجارية القديمة تتفوق على الأخرى الحديثة في توفير المستلزمات الضرورية كالشارع التجاري في معيذر والغرافة وإن إنشاء هذا النوع من الشوارع بالقرب من الأحياء القديمة هو ما سيزيد الإقبال عليها وليس إنشاؤها بجانب المجمعات السكنية الحديثة إلا أن الشوارع القديمة زادت طين الازدحام بلّة باتصالها ببعضها البعض. وأكد أن تخصيص مبانٍ تحوي عدة محال تجارية وليست على واجهة الشوارع الخارجية سيوفر حلاً لارتفاع درجات الحرارة في الصيف، مع تخصيص كل شارع تجاري بسلع وبضائع معينة كما أن وجود المحلات بموازاة الشارع التجاري والمفصولة عن الشارع التجاري نفسه كما هو الحال في شارع الوكرة التجاري بالإمكان الإفادة منها وجعلها مواقف للسيارات.
