رأى المستشار والباحث القانوني فادي حمادة أن تأسيس مركز لفض المنازعات الإيجارية في دبي، خطوة كبيرة ضامنة لاستقرار التعاملات العقارية وشفافية الأحكام الخاصة بها وتجانسها فضلاً عن ضمان استقلال القاضي وحياديته، ما يساهم في ترسيخ موقع دبي عالمياً ليس كمركز تجاري واقتصادي أساسي بل يتعداه لتسجيل الريادة في الشأن العقاري ويحقق لهذه الصناعة وأسواقها نقلة فريدة في اتجاه المزيد من النضج والاستقرار والاستدامة. لكن حمادة قال ل«البيان الاقتصادي»: إن مركز فض المنازعات الإيجارية قد يواجه 3 تحديات خلال تأدية أعماله لكنها في كل الأحوال لن تعرقله لأنه تأسسس على خلفية رغبة شديدة لتلافي الأخطاء التي شابت أداء لجنة الإيجارات التي تقرر إلغاؤها طبقاً لمرسوم تأسيس المركز الجديد. موضحاً أن تلك التحديات تنحصر في عدم اعتماد عقد الإيجار والسقف الزمني اللازم لفض المنازعة ودياً وعن آلية أحكام استئناف وكيفية معاملة الدعاوى الإيجارية التي تخرج في نطاقها عن المطالبة المالية كما في دعاوى الإخلاء وغيرها. وهو ما يتناوله «البيان الاقتصادي» في حلقتين.. وإلى تفاصيل الحلقة الأولى: حُسن التنظيم أشار حمادة إلى أن حُسن تنظيم العلاقة الإيجارية على جانب كبير من الأهمية بالنسبة لأي مجتمع إذ ينعكس إيجاباً على استقراره ودوام الحركة الاقتصادية فيه، وأن عقد الإيجار هو عقد مستمر على عكس عقود أخرى كعقد البيع والمقايضة، إذ يرتبط طرفاه وتتشابك مصالحهما والتزامتهما طوال مدة الإيجار، وبالتالي من الطبيعي أن يضع المشرع نظماً وقواعد تقرب طرفي العقد من بعضهما البعض (المؤجر والمستأجر) جاعلاً مصالحهما متناغمة لا متنافرة عاملاً على توفير الآلية المناسبة لحل المنازعات التي تنشأ بينهما بشكل سريع وعادل. وأوضح حمادة بأن قطاع الإيجارات في دبي من أهم القطاعات الحيوية على خلفية النشاط العقاري المتأصل في الإمارة والطبيعة المؤقتة لتواجد شريحة كبيرة من القاطنين والعاملين فيها، لذلك فإن سلامة القواعد التي تحكم البت في النزاعات الإيجارية هي على درجة كبيرة من الأهمية في زيادة ثقة المتعاملين من ملاك أو مستأجرين في سوق إمارة دبي العقاري وتقدم اقتصادها على حد سواء. تصحيح أشار المستشار والباحث القانوني فادي حمادة إلى أن دبي أولت عناية خاصة بتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين فيها والمنازعات الخاصة بها فأصدر المغفور له بإذن الله الشيخ راشد بن سعيد آل مكتوم أواخر 1974 قراراً بتشكيل لجنة فض المنازعات الإيجارية في الإمارة، وبقي نافذاً حتى صدور مرسوم في 1993 وقضى بتشكيل لجنة قضائية خاصة للفصل في المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين فيها سميت بلجنة الإيجارات تابعة لبلدية دبي. واستمر عمل لجنة الإيجارات لما يقرب العشرين عاماً قامت خلالها اللجنة مشكورة بلعب دور حيوي في السوق العقاري حتى اُلغيت بالمرسوم (26) لسنة 2013 بشأن إنشاء مركز لفض المنازعات الإيجارية في إمارة دبي في دائرة أراضي وأملاك دبي لتتحقق قفزة نوعية تتناسب مع مستوى التطور العمراني والتشريعي الذي شهدته الإمارة على مدى السنوات العشر الماضية ويلائم طموحها الريادي في السنوات المقبلة ويفصح عن رغبة واضحة في التأسيس لمرحلة جديدة من حل المنازعات الإيجارية عبر تصحيح بعض الممارسات التي شابت جانباً من عمل لجنة الإيجارات السابقة وأبرزها: 1. بطء إصدار الأحكام والبت في النزاعات. 2. عدم قابلية الأحكام للاستئناف. 3. غياب الخلفية القانونية والقضائية لغالب أعضاء لجنة الإيجارات. 4. عدم التفات اللجنة إلى أحكام القانون أو نصوص العقود في أغلب الأحيان واستنادها في أحكامها إلى مبادئ التوفيق والصلح والعدالة الطبيعية والعرف بالشكل الذي يؤدي أحياناً إلى (شخصنة) بعض الأحكام وابتعادها عن الموضوعية. 5. غياب السوابق القضائية المنشورة التي يمكن الاستناد إليها والعمل على هديها مما يسمح بتأسيس قدر أكبر من الشفافية والوضوح في الرؤية لأطراف العلاقة الإيجارية وممثليهم ويساعدهم على تقويم مواقفهم وفهم القانون وتفسيره وتطبيقه بشكل صحيح. أهداف أوضح حمادة بأن إنشاء مركز لفض المنازعات الإيجارية في إمارة دبي في واحد وثلاثين مادة تناولت أهدافه ونطاق تطبيقه واختصاصاته وهيكلته وآلية عمله وأحكامه، يُعد خطوة كبيرة تتناسب مع طموحات الإمارة في ترسيخ مكانتها. مشيراً إلى أن القرارات التي صدرت في الماضي بإنشاء لجنة فض المنازعات الإيجارية في سبيعينات القرن الماضي ومن ثم لجنة الإيجارات في التسعينات وصولاً لمركز فض المنازعات الإيجارية هي بطبيعتها إجراءات استثنائية خرج فيها المشرع عن القواعد العامة للاختصاص المقرر في أصول المحاكمات المدنية بهدف تيسير التقاضي وتبسيط إجراءاته عموماً حتى لا يطول انتظار أطراف النزاع وتتعقد إجراءات النظر في أمور تتسم بصفة الاستعجال في حال تم اتباع الإجراءات الاعتيادية للنظر في النزاعات، لذلك حدد المرسوم أهداف صدوره بهدفين أساسيين وهما: 1. إنشاء سلطة قضائية متخصصة بالنظر في النزاعات بدبي أسوة بالدول الأخرى المتقدمة قضائياً إدراكاً من المشرع للدور المفصلي الذي يلعبه قطاع الإيجارات في تحقيق استقرار قاطنيها والعاملين والمستثمرين فيها واستقرار اقتصادها. 2. تسريع وتبسيط إجراءات البت في النزاعات تعزيزاً للثقة في السوق وحماية لمصالح أطراف العلاقة الإيجارية في نزاع يلعب عامل الزمن فيه عاملاً مهماً. وذلك كله من أجل الوصول إلى غاية تحقيق الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي في الإمارة على المدى الطويل. اختصاصات يختص المركز بالنظر بالنزاعات العقارية كافة سواء أكانت سكنية أو تجارية أو زراعية أو صناعية وسواء كانت تتعلق بوحدة عقارية أو فيلا سكنية أو مكتب تجاري أو محل تجارة تجزئة أو مصنع أو أرض. وهذا يعني أيضاً أن اختصاصات المركز تشمل النظر في النزاعات التي تُشكّل غالبية الإشكالات الإيجارية عموماً وهي المنازعات المتعلقة بتحديد الأجرة وانتهاء أو إنهاء الإيجار وإخلاء العقار وإعادته للحالة التي كان عليها وتلك المتعلقة بالقيود المفرضة على المؤجر والمستأجر ومن ذلك تأجير العقار مرة ثانية من قبل المؤجر أو التأجير في الباطن أو تحويل عقد الإيجار من قبل المستأجر دون موافقة المؤجر أو ترك المستأجر للعقار خالياً دون موافقة أو إعلام المؤجر إلى ما هنالك من منازعات إيجارية اعتاد عليها السوق العقاري. ولم يكتف المرسوم بتحديد النزاعات التي يختص المركز بالنظر بها بل عمد أيضاً إلى تحديد النزاعات التي لا يختص المركز بالنظر بها ولخصها بالمنازعات الإيجارية الناشئة عن عقد الإيجار التحويلي، وهو عقد يختلف عن عقد الإيجار العادي من حيث إن يعطي الخيار للمستأجر في أن يشتري الشيء المؤجر في نهاية عقد الإيجار ويرتب على المستأجر التزاماً بدفع الأجرة إلى المؤجر حتى لو انتهى عقد الإيجار بينهما قبل أوانه. ومن المفهوم أن يسعى المرسوم إلى إخراج الإيجار التمويلي حتى لو كان موضوعه عقاراً من نطاق اختصاص المركز لكونه عقداً هجيناً بين البيع والإيجار وذلك برغم الخلو التشريعي في الدولة من أحكام تنظم عمله وعلاقة أطرافه كما هو الحال في بعض الدول العربية مثل لبنان وجمهورية مصر العربية. استثناءات نص المرسوم على استثناء المنازعات الناشئة عن عقود الإيجار طويلة الأمد والمشمولة بأحكام القانون رقم (7) لسنة 2006 وهذا أيضاً منطقي قياساً على أن حق الإيجار الطويل الذي ينشأ عن القانون رقم (7) هو حق عيني يمكن مالكه التصرف بالعقار بيعاً أو استعمالاً أو استغلالاً ولا ينتهي بوفاة صاحبه بينما حق الإيجار المشمول بأحكام المرسوم هو حق شخصي يتمتع المؤجر فيه بقدر أكبر من الحقوق التي يتمتع بها المؤجر في حق الإيجار الطويل وذلك سواء لجهة حرية المؤجر في إنهاء عقد الإيجار أو منع المستأجر من التعديل في العين المؤجرة أو التصرف في حق الإيجار تنازلاً أو في العين المؤجرة تأجيراً من الباطن وغير ذلك من الأحكام. دور «أراضي دبي» محوري لنجاح مركز فض المنازعات يرى المستشار والباحث القانوني فادي حمادة بأن ممارسة المركز تحت مظلة دائرة الأراضي والأملاك في دبي في الوقت الذي كانت فيه لجنة الإيجارات الملغاة تعمل من بلدية دبي تأكيداً من المشرع على أهمية الدور الذي تلعبه دائرة الأراضي والأملاك في الإمارة كمرجعية إدارية ورافد أساسي للمعلومات الفنية والتنظيمية والمشورة التقنية. وأشار الباحث القانوني حمادة إلى أن دائرة أراضي وأملاك دبي تضم على نحو واسع خيرة الخبراء في العمل العقاري هذا غير أنها الدائرة الرسمية والمعنية بحفظ السجل العقاري الأساسي المستحدث بموجب أحكام القانون رقم 7 لعام 2006 والذي يضم كافة المعلومات العقارية في الإمارة، إلى جانب تطويرها وإدارتها لنظام "إيجاري" الذي نص على تأسيسه القانون رقم (26) لعام 2007 وتعديلاته بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي والذي يضم عقود الإيجار المسجلة في الإمارة. وتأسيساً على ذلك يجزم المستشار والباحث القانوني فادي حمادة بأن توافر الخبرة والأنظمة العقارية يُرسّخ مرجعية الدائرة من جهة ويجعل منها سانداً وداعماً لعمل المركز لجهة تسهيل حصوله على المعلومات الدقيقة التي تسمح لقضاته ومستشاريه وخبرائه البت في النزاعات الإيجارية المعروضة أمامهم على وجه السرعة. وقال حمادة فما دام هناك فصل واضح بين مرجعية المركز الإدارية الصرفة لدائرة الأراضي والأملاك ومرجعيته القضائية لمجلس القضاء الأعلى في الإمارة لما لذلك من أهمية في ضمان فصل اختصاصات السلطة التنفيذية المتمثلة في الدائرة عن اختصاصات المركز القضائية تأكيداً لقدرة جهازه القضائي على إصدار أحكام عادلة ومستقلة بما تمليه عليه أحكام القانون ويسوغه العقد ويحكمه من سلطة تقديرية بعيداً عن أية اعتبارات أخرى. 214 مليوناً صفقات بيع فلل وشقق في 8 ساعات حققت التصرفات العقارية في دائرة الأراضي والأملاك في دبي أمس، أكثر من 455 مليون درهم، إذ بلغت قيمة المبايعات 350 مليون درهم، منها مبايعات أراض 136 مليون درهم، ومبايعات شقق وفلل 214 مليون درهم. وسجلت الرهون قيمة قدرها 105 ملايين درهم، منها رهون أراض بقيمة 46 مليون درهم، ورهون فلل وشقق بقيمة 59 مليون درهم. وشهدت الدائرة أمس، تسجيل 297 مبايعة، منها 162 مبايعة للأراضي، وبلغت مبايعات الشقق والفلل 135 مبايعة بقيمة 214 مليون درهم، منها 132 مبايعة للشقق بقيمة 203 ملايين درهم و3 مبايعات للفلل بقيمة 11 مليون درهم. وكان أهم تلك المبايعات، مبايعة بقيمة 17 مليون درهم في منطقة البرشاء جنوب الخامسة، ومبايعة أخرى بقيمة 16 مليون درهم في منطقة البرشاء جنوب الخامسة، في حين تصدرت منطقة الثنية الخامسة المناطق، من حيث عدد المبايعات، إذ سجلت 9 مبايعات بقيمة 36 مليون درهم، وتلتها منطقة البرشاء جنوب الرابعة بتسجيلها 4 مبايعات بقيمة 8 ملايين درهم. وشهدت دائرة أراضي وأملاك دبي أمس، تسجيل 57 رهناً، منها 17 رهناً للأراضي بقيمة 46 مليون درهم، و40 رهناً للشقق والفلل بقيمة 59 مليون درهم، كان أهمها بمنطقة الثنية الرابعة بقيمة 13 مليون درهم، وأخرى في منطقة برج خليفة بقيمة 12 مليون درهم. البيان الاماراتية
