"جرافيك" ترسم معطيات الأحداث المتسارعة في السوق العقاري في الإمارات صورة دقيقة لتوجهات أكثر نضجاً على صعيد سلوك المطور والمستثمر على حد سواء. فبعد تعافي أسواق الدولة وتحديداً السوق العقاري وانتعاشه يتقدمه سوق دبي العقاري، أصبحنا أمام مشهد جديد في كل محاوره بيعاً وتأجيراً فضلاً عن سوق الإنشاءات الرديف القوي للسوق العقاري. "البيان الاقتصادي" يرصد في حلقات ملامح التطور الجديد في المشهد العقاري في عموم أسواق الدولة وكيف يتحرك المطور العقاري وآليات اتخاذ القرار لدى المستثمر (المالك) وصولاً للمؤجر والمستأجر وانتهاءً بأسباب عودة الصفقات العقارية على الخريطة، فضلاً عن محركات تمسك بالعقارات في الإمارات عموماً ودبي على نحو خاص وعدم التفريط بها على خلفية تفرد المناخ الاستثماري المميز للإمارات والعائد المغري للإستثمار. العقار في الإمارات ليس مجرد سقف يأوي الفرد أو العائلة الى جنته وسكينته بل يمتد إلى المزاوجة بين هذه الدلالات والملكية الشخصية بجانبها الإنساني والقانوني و ثبات العقار وتجدد وتطور الإنسان، هذه الرؤية أدت إلى وجوب أن تصب المشروعات العقارية دائماً لصالح القيمة الإنسانية. غادرت صناعة التطوير العقاري في إمارة الشارقة نهجها في تطوير ناطحات السحاب إلى مفهوم المدن والمجمعات السكنية متكاملة الخدمات بعدما ازدحم أفقها بمئات المباني خلال السنوات العشر الأخيرة، وبات من الأفضل تطوير سلعة عقارية تتلاءم والانتعاش الاقتصادي الذي تشهده الإمارة من جهة واستحقاقات ترسيخ مكانتها مدينة للسكن العائلي ومقصداً سياحياً عالمياً من جهة أخرى. التحول الجديد في بوصلة الاستثمار العقاري سواء في القطاع الخاص أو العام توجته شراكة رسمية جمعت حكومة الشارقة وذراع الاستثمار العقاري لمجموعة ماجد الفطيم لتطوير مشروع سكني على 13 مرحلة يتضمن بناء وتطوير سلة وحزمة واسعة من الخدمات ومئات الفلل السكنية المتاحة لتملك المواطنين والتملك الحر للعرب طبقاً لقوانين الإمارة. لكن مستثمرين قالوا ل(البيان الاقتصادي) إن أسعار بيع العقارات في سوق التملك الحر يشهد تفاوتاً بين منطقة وأخرى ما يجعل من الصعب تحديد قيمة عادلة لجميع العقارات في المنطقة الواحدة بسبب عوامل عدة منها الموقع والجودة وتمتعها بالخدمات من عدمه أو قربها وبعدها عن مركز المدينة وقد تطول قائمة المفاضلة لتصل إلى ميزة القرب من دبي خاصة بالنسبة لمن يسكن في الشارقة ويعمل في دبي. تحول شهدت الإمارة تحولا في رؤيتها للاستثمارات العقارية من خلال الانتقال من إنشاء البنايات والوحدات والأبراج الفردية إلى مفهوم أكبر وأشمل يتمثل بالمجمعات والمنتجعات، ربما كانت الترجمة الفورية لذلك التوجه إطلاق «الزاهية» بوصفه أول مشروع للمجمعات السكنية التابع لشركة «الشارقة القابضة»، التي تأسست عام 2008 بموجب شراكة استراتيجية بين حكومة إمارة الشارقة وشركة ماجد الفطيم العقارية. يقع المشروع على شارع الشيخ محمد بن زايد على مقربة من مدينة الشارقة الجامعية ومطار الشارقة الدولي، ويسمح بالتملك الحر للعرب من المقيمين بالإمارات ودول مجلس التعاون الخليجي وتم تسليم وحدات من المرحلة الأولى بالمشروع، وجارٍ تسويق المرحلة الثانية منه. نمو قال حمد سالم المزروع، مدير عام دائرة التسجيل العقاري بالشارقة، إن معاملات البيع في الإمارة ارتفعت بنسبة 25% خلال الربع الأول من العام الجاري وهو ما يعكس حركة نشاط واسعة في عمليات البيع والشراء للعقارات في السوق. وأضاف المزروع أن سوق العقارات بالإمارة يشهد حالة من النضوج من قبل المتعاملين به، مشيرا إلى أنه من الصعب تحديد متوسط لأسعار العقارات بالشارقة نظرا لوجود تفاوتات وتقلبات كثيرة لأسعار بين منطقة وأخرى، وداخل المنطقة الواحدة بين حي وآخر. وتابع أنه في هذا الإطار قامت دائرة التسجيل العقاري بإضافة شريط لسعر القدم المربعة بالمدن والمناطق المختلفة داخل الإمارة، على موقعها الإلكتروني وعلى شاشات عرض داخل الدائرة، في خطوة غير مسبوقة في الدوائر الحكومية، ليكون بمثابة مؤشر يستطيع الملاك والوسطاء الاعتماد عليه في معرفة متوسط أسعار كل منطقة. وأكد على أهمية مساهمة القطاع العقاري في اقتصاد الشارقة وفي دولة الامارات ككل، مشيرا إلى أن دائرة التسجيل العقاري تعمل على خطة لتجميع وتحديث جميع بيانات ملاك العقارات، التي ستبدأ في تنفيذها بداية العام المقبل، لخلق قاعدة بيانات قوية ودقيقة عن السوق العقاري بالإمارة. وقال المزروع: إن المسجل لديهم 538 رخصة عقارية موزعة ما بين إدارة واستثمار وتطوير واتحاد ملاك، مشيرا إلى أن الدائرة تعمل حاليا على التنظيم بين هذه التخصصات، وخلق أطر واضحة لها لعدم الخلط بينهم. رؤية قال المهندس صلاح بطي بن بطي المهيري، رئيس دائرة التخطيط والمساحة بالشارقة، إن القطاع العقاري في مناطق إمارة الشارقة شهد نمواً غير مسبوق منذ عام 2005. وتابع أنه فيما يتعلق بتوفير السكن اللائق للمواطنين فقد بلغ إجمالي الأراضي التي تم صرفها لهم ما بين 2006 و2013 بلغ 16348 قطعة أرض بينما تم تخصيص نحو 2600 قطعة أرض تجارية و2336 قطعة أرض صناعية ونحو 626 قطعة أرض زراعية في ذات الفترة وبلغ إجمالي الأراضي المصروفة لمختلف الأغراض 30 ألف و980 قطعة. وأضاف أنه جارٍ تطوير الأراضي الاستثمارية من خلال تطوير الوسط التجاري لكل مدينة من جهة واستحداث مناطق تجارية وصناعية جديدة من جهة أخرى، مشيرا إلى أن حكومة الشارقة تنتهج نهجاً عقلانياً من خلال ترشيد مشروعات التطوير العقاري وربطها بحجم الطلب الحقيقي ودراسة جدواها الاقتصادية وأولوياتها مما جنب القطاع العقاري من النتائج السلبية للأزمة العالمية الأخيرة. وتتحسب الخُطة الاستراتيجية لإمارة الشارقة للفعاليات الإقليمية الكبرى التي سيتم إطلاقها مع بداية العام 2020، ويتوقع أن تتسع دائرة تأثيرها لتشمل المنطقة بأسرها الأمر الذي يُبشِّر بتواصل دورة الانتعاش العقاري إلى نهاية الخمس سنوات القادمة. ومن المتوقع أن يباشر مجلس الشارقة للتخطيط العمراني عمله بالتعاون مع دائرة التخطيط والمساحة بإعداد مخطط التنمية العمرانية الشامل من أجل تهيئة مدن الإمارة في مجالات البنية الأساسية والطرق الدائرية وتحسين البنية ورفع كفاءة المرافق الخدمية. وتشير الدراسات الأولية إلى أن قطاعات السياحة والضيافة وتجارة التجزئة سوف تتصدر بقية القطاعات من حيث التأثر المباشر بهذه الفعاليات. اتجاهات قال الدكتور عبد الله الشيباني، مستثمر ورئيس مجموعة أملاك العقارية بالشارقة، إن الأمن والأمان والاستقرار والمناخ الاستثماري النموذجي والنمو الاقتصادي وأسلوب المعيشة تمثل مميزات نوعية تميز دولة الإمارات العربية المتحدة عن غيرها، ما جعلها مقصداً للاستثمارات الأجنبية والعربية المباشرة وغير المباشرة، ويتجلى ذلك في الاستثمارات العقارية المتنامية. وأضاف أن زيادة الطلب على العقارات وما صاحبها من ارتفاع في أسعار الإيجارات سواء في دبي أو الشارقة أو باقي الإمارات الأخرى بدأ خلال النصف الثاني من عام 2013 وبالتالي هو ارتفاع حقيقي بناء على العرض والطلب بالسوق. وحول اتجاهات النمو للاستثمارات العقارية بالشارقة، أوضح الشيباني أن هناك فرصا استثمارية واسعة خلال الفترة المقبلة في مجال العقارات لاسيما في ضوء التصور الذي تعمل عليه الجهات المختصة بتحويل بعض المناطق الصناعية داخل المدينة إلى مناطق سكنية وتجارية ونقل المصانع والورش إلى مدن صناعية مؤهلة. وتابع أن هناك خطوات للتوسع في مناطق سكنية تعتبر جديدة نوعا ما، مثل منطقة المويلح خلف المدن الجامعية، والتوجه أكثر لتعمير الصحراء باتجاه المطار، من خلال منح الأراضي القابلة للتطوير للمواطنين. دعوة أوضح أن أداء ومعدلات إنجاز المشروعات كان ثابتا في الشارقة ولم يتأثر حتى بالأزمة المالية العالمية، التي انعكست على الإمارة فقط في صورة زيادة المعروض من الوحدات السكنية الشاغرة نتيجة خروج المستأجرين منها. وأشار إلى أن سوق الإيجارات حاليا يشهد انتعاشا أكثر من التمليك في الإمارة. طالب الشيباني بضرورة العمل على تحسين جودة وكفاءة شركات الصيانة العاملة بالسوق، لرفع كفاءة الخدمة المقدمة من قبل تلك الشركات، واعتبر أن الشركات الحالية تهدر نصيب المالك والمستأجر بسبب عدم وجود جهة فنية تراقب عملهم، وبالتالي فإن المالك يدفع لتلك الشركات والمستأجر لا يحصل على الخدمة المطلوبة. خطوات قال سعيد غانم السويدي، رئيس اللجنة المختصة بعمل قطاع العقارات بغرفة التجارة الصناعة بالشارقة والرئيس التنفيذي مجموعة غانم للعقارات، إن هناك العديد من الخطوات الإيجابية التي تتخذها إمارة الشارقة لزيادة جاذبية المناخ الاستثماري العقاري من بينها تشكيل اللجنة التمثيلية للمستثمرين العقاريين بغرفة التجارة والصناعة لتكون حلقة وصل بين الدوائر ذات الصلة وبين المستثمرين لتذليل العقبات، فضلا عن توصيل رؤى وأفكار المستثمرين إلى المسؤولين وذلك بالتنسيق مع دائرة التسجيل العقاري التي لديها ممثل دائم في اللجنة. وأضاف أن هناك زيادة في أسعار الإيجارات بالشارقة ولكن لا يمكن تحديد فترة لهذه الاتجاهات، مع العلم بوجود ضوابط وتشريعات في كل إمارة كفيلة بإلزام الملاك بالسقف الحكومي المحدد والذي يختلف من إمارة وأخرى. وتابع أنه من الصعب التنبؤ باستمرار ارتفاع أسعار الإيجارات مستقبلا أو انخفاضها في ظل وجود عدد من المعطيات التي تتأثر بها السوق العقارية من بينها عوامل الجذب للإمارة ومعدل النمو السكاني ومستوى دخل الفرد والذي يحدد نوعية وشكل الاستثمارات العقارية المطلوبة بالإمارة ومن ثم أسعارها، فضلا عن وجود عوامل خارجية من بينها مستويات الأسعار في دبي نظرا لقربها من الشارقة، وأيضا هناك اعتبارات لتقلبات السوق العقاري بشكل عام داخل الدولة. تشريعات وحول التشريعات والقوانين، اعتبر السويدي أن وجود تشريعات منظمة أمر ضروري لضبط السوق ولكنه وحده لا يكفي لاستقرار السوق العقاري، وإنما يجب على الدولة بجميع فروع إدارتها المعنية بقطاع الاستثمار العقاري العمل على ضمان استقرار هذا القطاع بشكل يكفل الحفاظ على الاستثمارات العقارية من العوامل الخارجية التي تؤثر فيه. وأشار السويدي إلى أن معدل النمو السكاني بالإمارة هو أحد مؤشرات التي تعكس نسب النمو في معدلات الطلب على العقار، إلا أن مستويات دخل الفرد يعتبر أيضا محددا رئيسيا لنوعية الاستثمارات العقارية المطلوبة خلال الفترة المقبلة. مشاريع بحسب تقرير مؤسسة (ميد للمشاريع) الصادر حديثا فإن قيمة المشروعات العقارية تحت الإنشاء بإمارة الشارقة خلال الربع الأول من العام الجاري بلغت 734.6 مليون درهم، فضلا عن أن الإمارة لديها خطة استراتيجية طموحة لتنفيذ مشروعات استثمارية واعدة في قطاعات مختلفة خلال السنوات الخمس المقبلة حتى 2018 بقيمة إجمالية تقدر بنحو 22 مليار درهم، ويستحوذ قطاع البناء والتشييد على نحو 50% من القيمة الإجمالية تلك المشاريع. البيان الاماراتية
