المقاومة اللبنانية تستهدف دبابتين و3 تجمعات لجيش العدو الصهيوني    رئيس الهيئة التنفيذية لتكتل الأحزاب: استمرار إخفاء قحطان انتهاك صارخ    بتوجيهات الرئيس الزُبيدي... الحالمي يكرّم البطل الجريح علوي عبدالله بدرع الصمود    خطة تنفيذية للتنسيق بين منتجي ومستوردي أغذية الأطفال    سلطات الاحتلال اليمني تشترط تعهدات بعدم التظاهر للإفراج عن معتقلي المكلا وأسرهم ترفض    إيران ترد على مقترح أمريكا .. 10 بنود لإنهاء الحرب ..!    افتتاح مخيم مجاني لطب وجراحة العيون في ذمار    إقرار مسودة المرحلة الثانية من استراتيجية توطين الصناعات الدوائية    الرئيس الزُبيدي يُعزَّي أسرتي الشهيدين عمر باحيدرة وأحمد المطحني    وقفة مسلحة في آزال تؤكد التفويض الكامل لقائد الثورة ودعم المحور    عندما يصبح الرمز كابوسًا    بمشاركة 40 فريقا.. اتحاد كرة القدم يحدد الأربعاء المقبل موعدا لقرعة كأس رئيس الجمهورية    داخلية الاحتلال الأجنبي في المكلا تلاحق 3 من قيادات انتقالي حضرموت (وثيقة)    الحكومة تقر إصلاحات مالية وتعتمد إنشاء الهيئة العامة لشؤون الجرحى    اليمن: خسائر قطاع السياحة تتجاوز 11 مليار دولار خلال عقد من العدوان    تراجع أسعار الذهب والفضة عالمياً مع صعود الدولار وتلاشي آمال خفض الفائدة    حضرموت لن تنسى ولن تغفر.. شبوة برس" ينشر أسماء شهداء الغدر الخنبشي والمليشاوي الغازي لحضرموت    الجنوب يخوض معركة "ذات البناكس": دماء الشهداء فوق كل مساومة    البخيتي والحسام يتفقدان المرحلة الرابعة للمركز الاختباري بجامعة صنعاء    فيمانعاه مجلس الشورى وأشاد بجهوده الوطنية.. الرئيس المشاط يعزي في وفاة الشيخ محمد علي التويتي    المدارس الصيفية.. جبهة الوعي وبوابة صناعة المستقبل    خواطر ومحطات حول الوحدة اليمنية الحلقة (60)    وزارة الاقتصاد تؤكد عدم رفع أسعار المياه الصحية    وثائق عرفية وقبلية من برط اليمن "40"    إيران.. شعب لا يهزم    الدورات الصيفية للطالبات بأمانة العاصمة تشهد إقبالا لافتاً في أسبوعها الأول    استئناف افتتاح متحف الموروث الشعبي بصنعاء    المتحف الحربي يفتح ابوابه مجاناً لطلاب المراكز الصيفية    مرض السرطان ( 6 )    منظمة هيومن رايتس فاونديشن تدين مجزرة المكلا وتطالب بتحقيق دولي    اتحاد كرة القدم يحدد نهاية إبريل الجاري موعدا جديدا لانطلاق بطولتي كأس الجمهورية والدوري اليمني    الشاشات ليست مجرد ترفيه.. تأثيرات طويلة المدى على دماغ طفلك    إحباط تهريب قطع اثرية في مذيخرة    المكلا تُذبح بصمت... والرصاص يكتب فجرها الأسود    هاني مسهور: تجاهل اليمن دوليًا يفتح الباب للإفلات من العقاب.. ودعوة لتدويل قضية الجنوب    لماذا بقيت مأساة المكلا خارج الاهتمام الدولي؟ قراءة قانونية تكشف قصور الأداء الانتقالي    مدير عام المنصورة يناقش أوضاع وأداء مستشفى مايو الجراحي    فيسبوك تغلق صفحة الإعلامي الجنوبي غازي العلوي بعد 17 عامًا من النشاط ودون أي مبررات    خلال 3 أشهر.. الهجرة الدولية توثق نزوح 813 أسرة أغلبها استقرت في مأرب    وفاة مواطن داخل أحد سجون مليشيا الحوثي في إب وسط ظروف غامضة    مليشيا الحوثي تشطب أكثر من أربعة آلاف وكالة تجارية لإحلال بدلاء موالين لها    صوت الذاكرة: المرأة المبدعة بين الأدب المبتكر والإبداع الرقمي الثقافي مقاربة تحليلية في تحوّلات الخطاب النسوي المعاصر    المهرة مهددة بالظلام.. مشاكل قطاع الكهرباء تعود إلى الواجهة وحكومة الزنداني تقف امام اول اختبار حقيقي    اتحاد كرة القدم يتفق مع وزارة الشباب والرياضة لتأجيل موعد الدوري اليمني ومعالجة مشاكل أندية عدن وتعز    رشاد العليمي.. الرئيس اللعنة الذي أنهك الجنوب وأغرقه في الفشل.. سجل قبيح من الحرب والعداء والخبث    شيطنة الخصم حتى يستحق القتل    في زنجبار كيف أثر ابن سميط في إنجرامس قبل وصوله لحضرموت    وزير الكهرباء ورئيس مصلحة الجمارك يبحثان تطوير التسهيلات الجمركية لقطاع الطاقة    مراثي القيامة    الخارجية الإماراتية توضح بشأن أوضاع الجالية الإيرانية    هيئة الشؤون البحرية بحضرموت: موانئ البحر العربي تمتلك مقومات التحول إلى مراكز لوجستية عالمية    عدن.. نقل عريس إلى العناية المركزة بسبب منشط جنسي    اللهم لا شماتة    إشكالية الرواية والتدوين بين قداسة النص وإشكالات النقل    البرلماني اليمني أحمد سيف حاشد يواجه المرض والحياة في الغربة وسط صمت رسمي مستمر    صنعاء : تعميم هام .. بشان صلاة العيد ..!    رسمياً.. 3 دول تفاجئ العالم باعلان الخميس أول أيام عيد الفطر    وزارة الأوقاف:الخميس متمم لشهر رمضان والجمعة أول ايام عيد الفطر    







شكرا على الإبلاغ!
سيتم حجب هذه الصورة تلقائيا عندما يتم الإبلاغ عنها من طرف عدة أشخاص.



استئناف الأحكام الابتدائية مكسب مهم للمتنازعين

رأى المستشار والباحث القانوني فادي حمادة أن تأسيس مركز لفض المنازعات الإيجارية في دبي، خطوة كبيرة ضامنة لاستقرار التعاملات العقارية وشفافية الأحكام الخاصة بها وتجانسها فضلاً عن ضمان استقلال القاضي وحياديته، ما يساهم في ترسيخ موقع دبي عالمياً ليس كمركز تجاري واقتصادي أساسي بل يتعداه لتسجيل الريادة في الشأن العقاري ويحقق لهذه الصناعة وأسواقها نقلة فريدة في اتجاه المزيد من النضج والاستقرار والاستدامة.
لكن حمادة قال ل«البيان الاقتصادي»: إن مركز فض المنازعات الإيجارية قد يواجه 3 تحديات خلال تأدية أعماله لكنها في كل الأحوال لن تعرقله لأنه تأسسس على خلفية رغبة شديدة لتلافي الأخطاء التي شابت أداء لجنة الإيجارات التي تقرر إلغاؤها طبقاً لمرسوم تأسيس المركز الجديد.
موضحاً أن تلك التحديات تنحصر في عدم اعتماد عقد الإيجار والسقف الزمني اللازم لفض المنازعة ودياً وعن آلية أحكام استئناف وكيفية معاملة الدعاوى الإيجارية التي تخرج في نطاقها عن المطالبة المالية كما في دعاوى الإخلاء وغيرها. وهو ما يتناوله (البيان الاقتصادي) في حلقتين.. وإلى تفاصيل الحلقة الثانية:
توسيع
نص المرسوم على اختصاص المركز بفصل المنازعات الإيجارية العقارية كافة في إمارة دبي ونسخ القانون رقم (15) بشأن نظر المنازعات الإيجارية داخل المناطق الحرة بحيث وسع سلطة المركز كي تشمل المنازعات الإيجارية التي تنشأ بشأن عقارات داخل المناطق الحرة بما في ذلك المنازعات التي تكون سلطات المناطق الحرة في إمارة دبي طرفاً فيها. واستثنى من ذلك المناطق الحرة التي توجد فيها لجان قضائية أو محاكم خاصة تختص بالفصل في المنازعات الإيجارية مثل مركز دبي المالي العالمي.
كما يشمل اختصاص المركز الفصل في الدعاوى المتقابلة التي تنشأ عن المنازعات وكذلك الفصل في طلب اتخاذ الإجراءات الوقتية أو المستعجلة التي يتقدم بها أي من طرفي عقد الإيجار والتي تشمل طلبات الحجز بما في ذلك الحجز التحفظي وغير ذلك من الإجراءات الوقتية الكفيلة بحفظ حق الدائن من الضياع دون الحاجة للجوء للقضاء العادي للقيام بذلك.
اللجوء للتحكيم
تجدر الإشارة في هذا السياق إلى أن قانون الإيجارات رقم (26) لعام 2007 كان قد سمح بإمكانية اللجوء للتحكيم للفصل في النزاعات الايجارية، مُكرساً بذلك سابقة كانت قد أرستها لجنة الإيجارات في إمارة دبي منذ أكثر من عقد من الزمن بالسماح لأطراف النزاع الإيجاري بالاتفاق على اللجوء إلى التحكيم إما في عقد الإيجار أو في مشارطة لاحقة لحصول النزاع.
إلا أن المرسوم الجديد لم يتطرق إلى هذا الأمر صراحة في أحكامه وبالتالي يمكن من ذلك استخلاص رغبة المشرع الضمنية بالاستمرار بالسماح للأطراف بالذهاب للتحكيم تماشياً مع أحكام القانون وذلك على الرغم من تأسيس مركز خاص لفض المنازعات الإيجارية في الإمارة.
وفي رأينا الشخصي حيث إن تشكيل مركز خاص للنظر في النزاعات الإيجارية في الإمارة هو بالأصل استثناء على اختصاص المحاكم فلا يستقيم بالتالي الاستثناء من الاستثناء وذلك بالسماح بالتحكيم استثناء من اختصاص المركز.
وفي هذا تماشياً مع حالات مماثلة لم يسمح فيها بالتحكيم كما في النزاعات الخاصة بالوكالات التجارية في الدولة وذلك أيضاً بسبب شمول هذه النزاعات باختصاص لجنة الوكالات التجارية التي تم تأسيسها تحت لواء وزارة الاقتصاد استثناء من القواعد العامة لاختصاص المحاكم.
إضافة مهمة
يشير حمادة إلى أن من أهم الإضافات التي تضمنها المرسوم الجديد فتح الباب أمام استئناف أحكام الدائرة الابتدائية وذلك أمام الدائرة الاستئنافية التي أوجدها المرسوم وألحقها بالمركز. وبذلك فإن المرسوم الجديد يكون قد قرَب أصول المنازعات الإيجارية في الإمارة من أصول المنازعات المدنية الاتحادية..
وأعطى المتنازعين فرصة أن يقوموا بإعادة عرض نزاعهم على درجة ثانية من درجات التقاضي للنظر به في حال لم يرتضوا بحكم محكمة البداية. وقد يبدو فتح باب الاستئناف للوهلة الأولى وكأنه يتعارض مع أهداف المرسوم بتسريع عملية البت بالنزاعات الإيجارية، إلا أن المشرع تلافياً لذلك قام بتحديد الأطر التي يتم من خلالها استئناف الحكم الصادر في الدعوى الإيجارية على الشكل التالي:
1- الدعاوى التي تزيد قيمة الأحكام الصادرة فيها على المئة ألف درهم. لكن ذلك يثير تساؤلاً حول كيفية معاملة الدعاوى الإيجارية التي تخرج في نطاقها عن المطالبة المالية كما في دعاوى الإخلاء أو إنهاء العقد بسبب رغبة المؤجر في سكن العقار المأجور أو ترك المستأجر للعقار المأجور أو استخدامه لغير الغرض المعد لأجله أو تأجيره من الباطن من غير موافقة المؤجر أو منع التعرض.
وربما اعتمد القاضي في هذه الحالات في تقدير أي من هذه الدعاوى تكون أحكامها قابلة للاستئناف معيار قيمة العقد، وهذا ما يتعين تفسيره ربما في معرض إصدار القرارات التنفيذية للمرسوم من قبل رئيس المجلس القضائي في الإمارة.
2- الدعاوى التي تقل قيمة أحكامها عن المئة ألف درهم في حالة صدر حكم بإخلاء العقار.
3- الأحكام التي تصدر بالمخالفة لقواعد الاختصاص النوعي والمكاني التي حددها المرسوم.
4- إذا قضى حكم الدائرة الابتدائية بشيء لم يطلبه الخصوم أو قضى لهم بأكثر مما طلبوه أو أغفل الرد على بعض طلباتهم.
5- إذا صدر الحكم على شخص لم يكن ممثلاً تمثيلاً صحيحاً في الدعوى أو شابت إجراءات إعلامه بالحضور البطلان.
6- إذا صدر حكم الدائرة الابتدائية بناءً على مستندات تبين لاحقاً بموجب إقرار أو حكم قضائي بأنها مزورة أو استند على شهادة حكم القضاء فيما بعد بأنها شهادة زور.
7- إذا ثبت قيام أحد أطراف الدعوى الإيجارية بإخفاء بيانات ومستندات عن الدائرة الابتدائية كان من شأنها أن تغير مسار الحكم في الدعوى.
ومنح المرسوم للأطراف الحق في استئناف الحكم الصادر من الدائرة الابتدائية إذا توافرت فيه الشروط المذكورة سابقاً اعتباراً من اليوم التالي لتاريخ جلسة صدور الحكم.
واستثنى المرسوم من ذلك الحالة التي لم يحضر فيها المحكوم عليه جميع جلسات الدعوى ولم يقم بتقديم أي مذكرة بالدفاع، فنص على بدء سريان ميعاد الاستئناف في هذه الحالة من تاريخ إعلانه بالحكم، وذلك ربما رغبةً من المشرع بإعطاء المحكوم عليه الذي لم يتمكن من حضور جلسات الدائرة الابتدائية أو لم يعلم بها لأي سبب، الحق باستئناف حكم صدر في مواجهة غيابياً.
واشترط نص المادة (18) من المرسوم من أجل قبول استئناف الحكم الصادر عن الدائرة الابتدائية في الدعاوى التي تشمل مطالبات مالية أن يقوم المدعى عليه بإيداع نصف المبلغ المحكوم به لدى مركز فض المنازعات الإيجارية إلى حين الفصل في الاستئناف.
وفي الحالة التي يكون المستأنف هو المحكوم لصالحه ولا يقوم المحكوم عليه فيها بإيداع هذا المبلغ، فقد نص المرسوم على جواز أن يقرر رئيس المركز قبول الاستئناف بدون إيداع المبلغ، وذلك درءاً من المشرع للحالة التي قد يقوم فيها المحكوم عليه بتعطيل حق المحكوم لصالحه بالاستئناف بسوء نية.
كما أفرد المرسوم نصاً خاصاً سمح فيه باستئناف القرارات والأحكام التي صدرت من قبل لجنة الإيجارات المنتهية صلاحيتها خلال ثلاثين يوماً من تاريخ البدء بالعمل بالمرسوم واشترط في ذلك أن لا يكون قد تم تنفيذ هذه الأحكام بتاريخ العمل بالمرسوم والذي تم النص على دخوله حيز التنفيذ بعد ستين يوماً من نشره في الجريدة الرسمية.
دائرة تنفيذية
أسس مرسوم تأسيس المركز الجديد، لتشكيل إدارة خاصة بتنفيذ الأحكام الصادرة عن المركز تتبع له، ومنح رئيس المركز صلاحية الاستعانة بدائرة التنفيذ في محاكم دبي، إذا رأى ذلك مناسباً. ولا شك أن غرض المشرع من ذلك هو التأكيد على مبدأ التسريع في الفصل في الدعاوى الإيجارية في الإمارة وتنفيذ أحكامها الذي حدده في متن المرسوم وذلك من خلال تأسيس قسم تنفيذ الأحكام الإيجارية التابع للمركز.
السوابق القضائية تساعد على معرفة استباقية لنتائج النزاعات
يرى المستشار والباحث القانوني فادي حمادة أن من المهم الأخذ بمصدرين مهمين من مصادر التشريع وهما عقد الإيجار والتشريعات الاتحادية. وبرر ذلك بأن المشكلة الأساسية التي اتسم بها عمل لجنة الإيجارات في الماضي هي عدم إعطائها عقد الإيجار الأهمية التي يستحقها كمصدر من مصادر الحق إعمالاً لمبدأ العقد شريعة المتعاقدين..
حيث قامت اللجنة في الماضي بالاستناد إلى مبادئ العدالة الطبيعية والحق في إصدار أحكامها بالشكل الذي رأته واجباً، لافتاً إلى أهمية المواد الخاصة بالإيجار المنصوص عليها في قانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات رقم 5/ 1985 فضلاً عن القانون رقم (26) لعام 2007 وتعديلاته بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في دبي.
ولا شك أن اعتماد هذين المصدرين كمصدرين أساسيين لإصدار أحكام المركز في التعليمات اللاحقة المنفذة للمرسوم سيساهم في تكريس دور المركز كمرجع نهائي في الفصل بالمنازعات الإيجارية بالإمارة ليس فقط على أساس العدل والحق بل أيضاً على أساس العقد والقانون ..
وهو ما يساعد على إعطاء أحكامه صفة الموضوعية والحيادية ويساهم في تشكيل مبدأ السوابق القضائية التي ستساعد أطراف العلاقة الإيجارية مستقبلاً على استشراف نتائج نزاعاتهم الإيجارية قبل عرضها على القضاء مما يساعد في تخفيض عدد هذه المنازعات ابتداء.
كما يرى حمادة أن إنشاء إدارة للتوفيق والصلح تحت لواء المركز هدفها إجراء التسوية الودية للمنازعات الإيجارية تحت إشراف قاضٍ مختص يتم انتدابه لهذا الغرض، في إطار مهله أقصاها (15) يوماً من أجل التوصل إلى حل المنازعة الإيجارية بشكل ودي من تاريخ حضور الأطراف أمامها مع منح القاضي المشرف عليها صلاحية مد هذه المهلة لمدة أو مدد مماثلة وذلك بحسب سلطته التقديرية، يثيران بعض الملاحظات والأسئلة وهي:
1. هل يتوجب على أطراف النزاع عرض منازعتهم على لجنة المصالحة والتوفيق قبل عرضها على الدائرة الابتدائية في المركز؟ وإلا لكان المشرع شمل الدعاوى التي لا يرغب أطرافها في عرضها على إدارة التوفيق والصلح من بين حالات الاستثناء من اختصاص إدارة التوفيق والصلح وهي الدعاوى السابقة على دخول المرسوم حيز التنفيذ والطلبات المستعجلة.
2. سؤال ثانٍ حول سرعة حسم النزاع إذ إن السقف الزمني للتسوية الودية والصلح لا يتناغم مع أحد أهداف المرسوم بتشديده على سرعة النظر في النزاع وحسمه إذ تتطلب التسوية حسب أحكام المرسوم دعوة الأطراف للحضور وإبلاغهم وتخصيص 15 يوماً للنظر في التسوية قابلة للتمديد لفترة غير محددة وهذا ما قد يؤدي إلى تأخير فترة البت بالنزاع.
3. أيضاً سيكون مهماً معرفة ما سيكون عليه الحال إذ لم يوافق واحد أو كل من طرفي النزاع على قرار القاضي المكلف بالتسوية والصلح: هل يعتبر قرار القاضي في هذا الشأن استشارياً أم نهائياً؟
«دبي العقاري» ينظم دورات لتأهيل العاملين ورفع مستوى الكفاءات العقارية
أعلن معهد دبي العقاري، الذراع التعليمي لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، عن مجموعة من الدورات العقارية التي يعقدها بانتظام لتأهيل العاملين في القطاع العقاري بدولة الإمارات، والإسهام في رفع مستوى الكفاءات العقارية، انسجاماً مع توجهاته الاستراتيجية المتمثلة في نشر واستدامة المعرفة العقارية ومواكبة الطفرة العمرانية الشاملة التي يشهدها السوق العقاري.
وقال محمود البرعي مدير معهد دبي العقاري: يعمل المعهد انطلاقاً من استراتيجية طويلة الأمد تقوم على خطط وبرامج واضحة المعالم، وتهدف في نهاية المطاف إلى توفير أفضل الكفاءات العقارية للسوق في دبي ودولة الإمارات العربية المتحدة عموماً. ونحرص كل شهر على طرح مجموعة متنوعة من الدورات التي تساعد المهتمين على الارتقاء بمستوياتهم المهنية وتطوير مسيرة عملهم في الشركات التي يعملون بها.
ويشتمل برنامج دورات المعهد لشهر مارس على أربع دورات أساسية تتفاوت في تركيزها وعدد الساعات لتغطيتها. وتعتبر دورة التفتيش على المباني من أهم الدورات التي يطرحها المعهد، لأن مساقها يسلط الضوء على فوائد وأهمية التفتيش على المباني. وعلاوة على ذلك، يمكن للدارسين التعرّف إلى التقنيات المستخدمة في هذه الصناعة. وبشكل عام، تهدف الدورة المكثفة التي تستمر ثماني ساعات إلى تأهيل المتخصصين للارتقاء بجودة المباني، خاصة وأنها تتعرض بالتفصيل للمعوقات التي قد تنجم عن عدم ممارسة أنشطة التفتيش، والآثار السلبية التي قد تلحق بالسوق العقاري.
وطرح المركز لمديري العقارات دورة تأهيلية خاصة مدتها 12 ساعة، وذلك من أجل دعم قدرات العاملين في مجال إدارة وتأجير عقارات الغير. وسيطلع الدارسون خلالها على مختلف القوانين والأنظمة التي تؤثر في عمل مديري العقارات، كما يحصلون على شرح تفصيلي حول الدور الذي يلعبه مدير العقارات، فضلاً عن مهام واستراتيجيات العمل، مع تقديم الإرشادات الضرورية التي تساعد هذه الفئة على أداء الواجبات المنوطة بها على أكمل وجه.
وللراغبين في تحسين خبراتهم في القطاع السكني، طرح المعهد هذا الشهر دورة الخبير السكني التي يطرحها المعهد بالتعاون بمجلس الخبراء السكنيين الاميركي التابعة للجمعية الاميركية للعقاريين لتطوير وتحسين الممارسات التي يتعين على مديري العقارات السكنية القيام بها. وتستمر الدورة 32 ساعة على مدى أربعة أيام، ويتعرف المنتسبون إليها على أفضل الطرق والاستراتيجيات القائمة من خلال عرض نماذج تبرز أفضل المشاريع الناجحة في هذا المجال.
البيان الاماراتية

انقر هنا لقراءة الخبر من مصدره.